Понедельник, 5 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№13 (838) 2 апреля 2012 г. Дом

Аренду приБАВили

02.04.2012, Эмма Равич

Арендного апокалипсиса, намеченного было на 1 апреля - день повышения с Br35 тыс. до Br100 тыс. базовой величины (БВ), не случилось. За три дня до роковой даты президент подписал Указ N150, которым отвязал арендные платежи от БВ. Для госфонда недвижимости введен новый показатель - базовая арендная величина (БАВ), на основе которой будет исчисляться аренда. А от регулирования ставок в коммерческом сегменте государство самоустранилось, полностью переведя его на рыночные рельсы.


Аренду приБАВили
Малый бизнес опасается, что без вмешательства государства его жесточайшим образом нагнут и попросят с вещами на выход

С 1 апреля БАВ составила Br54 тыс., что почти вдвое меньше БВ. В будущем разрыв между показателями может как сократиться, так и еще больше углубиться. В отличие от БВ, размер которой пересматривается правительством весьма не регулярно, четкий механизм индексации БАВ прописан в указе. Она будет определяться ежегодно на 1 апреля с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему. Такая формулировка очень на руку арендаторам. До принятия указа участники рынка не исключали, что БАВ будет индексироваться на уровень инфляции в выражении декабрь к декабрю. В 2011г. он составил 208,7% против среднегодового значения инфляции к 2010г. 153,2%. То есть теоретически БАВ могла дорасти и до Br73 тыс.

Впрочем, само по себе установление БАВ совсем не означает, что ставки вырастут в 1,5 раза. В отдельных объектах они могут увеличиться втрое. Дело в том, что указ N150 отменил действовавший ранее указ N518 от 2009г., которым регулировались арендные правоотношения в объектах госсобственности, а также в частных торговых центрах и на рынках. Это значит, что договоры аренды будут массово пересматриваться на основании вступления в силу нового документа.

Госкомпаниям ничто не мешает повысить разнообразные коэффициенты, на которые индексируется БАВ. Они применяются в зависимости от месторасположения объекта, того, кому он сдается, рыночной конъюнктуры и ряда других факторов. Набор этих коэффициентов чрезвычайно разнообразен, а коридор значений просторен.

А владельцам частных торговых центров теперь и вовсе ничто не мешает установить новый уровень ставок, не мороча себе голову их обоснованием в соответствии с требованиями указа. Ограничены они будут разве что ставочной политикой конкурентов: перегнешь палку - и арендаторы сбегут в соседний комплекс.

Почти ничего не изменится разве что для арендаторов частных бизнес-центров и производственных площадей - формирование ставок в них и прежде не подпадало под госрегулирование и по старинке привязывалось к евро. Изменение ставок на государственные административные площади, конечно, скажется на частном сегменте, но лишь опосредованно: качество госплощадей в среднем заметно ниже, чем в современных бизнес-центрах, и потому они слишком неявно конкурируют друг с другом. Эксперты рынка полагают, что в столице есть всего один современный бизнес-центр, находящийся в госсобственности.

ИПЭШНИКАМ ЗДЕСЬ НЕ МЕСТО

Больше всего шуму изменение арендных правоотношений наделало в среде торговцев-ипэшников и малых предприятий (преимущественно ЧУПов), обосновавшихся на рынках и в крупных торгово-развлекательных центрах. «Перед тем как отвязывать аренду в частных торговых объектах от БАВ, нужно было усилить договаривающиеся структуры - советы рынков, торговых центров, чтобы они представляли собой конструктивную силу, которая могла бы создать баланс интересов. Ситуация «один большой хозяин и много маленьких арендаторов» сопряжена с большими проблемами», - сообщил «Дому» председатель Республиканской конфедерации предпринимательства Виктор Маргелов.

На рынке уже есть примеры состоявшихся в преддверии апреля локальных стычек арендаторов с собственниками сдаваемых площадей, которые изъявили желание получать большие платежи. Однако эксперты указывают, что причиной тому, что стороны не могут договориться, - не столько невнятные правила игры, сколько дефицит торговых площадей нужного формата. Например, объектов уровня ТЦ «Экспобел» (стороны серьезно конфликтовали в феврале-марте) в столице не так много, поэтому арендодатель может себе позволить разговаривать с арендатором с позиции силы.

Решение этих вопросов лежит не в плоскости постоянного обращения к государству как к бессменному арбитру, а в развитии рынка и усилении на нем конкуренции. «Ни один частник не будет повышать ставки, заведомо зная, что это повлечет отток арендаторов. Корректировать ценовую политику собственники будут, только руководствуясь соображением минимальной вакантности площадей», - считает замдиректора компании «Твоя столица консалт» Юрий Попов.

Но вот если собственник торгового объекта вдруг решит сменить его концепцию - например, вместо россыпи павильонов ипэшников привлечь якорного арендатора, то лучшего, чем сейчас, времени не найти. Стоит только в новом арендном договоре предложить торговцам заведомо непосильные ставки на уровне намного выше рынка - и они вынуждены будут разбежаться, освободив помещения. Остается только радоваться, что, по мнению экспертов, это явление не будет масштабным.

Впрочем, нельзя сказать, что во времена действия госрегулирования ставок мелкий торговый бизнес был лучше защищен. Не в силах повысить арендные ставки (зачастую даже до уровня, позволяющего окупить строительство в запланированные инвестпроектом сроки), собственники помещений пускались придумывать окольные пути заработка на арендаторах. Среди них - маркетинговые сборы, например, за выставочную площадь, рекламные вывески и пр. И в отличие от арендных ставок, устанавливаемых на длительную перспективу, их размер и сроки введения носили взбалмошный характер. В этом смысле рыночное регулирование коммерческого сегмента по крайней мере обеспечит прозрачность и предсказуемость при формировании ценовой политики.

Добавить комментарий
Проверочный код