Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
Магазин низких цен. Сегодня купить манекен СКИДКИ!
№10 (835) 12 марта 2012 г. Общество

Метр для манекена

19.03.2012, Валентина Овчинникова
Противостояние арендодателей и предпринимателей, снимающих места в торговых центрах столицы, накаляется. Многие ожидали, что недовольство последних обострится после 1 апреля, когда увеличится базовая величина (БВ), к которой привязаны арендные ставки. Но, не дожидаясь часа икс, иные торговцы ринулись в неравный бой с собственниками зданий.
Метр для манекена
«Экспобел»: жестокий частнособственнический бой между торговцами и арендодателями

Один из громких конфликтов разгорелся в ТЦ «Экспобел». Местные предприниматели с возмущением рассказали, что арендодатель - компания «ПАН Маркет» - предложила существенно увеличить арендные платежи. О пересмотре самой арендной ставки речи не идет. Предложение компании, закрепленное в проекте допсоглашения, элегантнее. Для экспонирования образцов продаваемой продукции арендодатель предлагает мелкому бизнесу взять в аренду так называемую выставочную площадь (туда можно поставить свой манекен) - 1 кв. м части холла. Но плата за это пространство серьезно превышает ставку за 1 кв. м павильона. По словам собеседников «БелГазеты», она может доходить и до $300.

Еще одно новшество - введение лимитов на потребляемую электроэнергию до 20 кВт/ч в месяц. В случае если потребление электроэнергии превысит стандартные 20 кВт/ч (а это, скорее всего, случится - сейчас собеседники издания оплачивают 180-200 кВт/ч ежемесячно), арендодатель оставляет за собой право оштрафовать арендатора на сумму, равную ставке за выставочную площадь.

Таким образом, размер штрафа в тексте допсоглашения никак не увязан с количеством фактически потребленных киловатт.

Правда, формулировка, данная в тексте документа, довольно мягкая: арендодатель, допустивший потребление электроэнергии сверх установленного лимита, может быть подвергнут штрафу. То есть может и не быть подвергнут. На словах представители администрации успокаивают: широко санкции никто применять не собирается. Таким образом собственник площадей лишь пытается исключить несанкционированный отбор электроэнергии.

В рядовом конфликте ипэшников с владельцами коммерческой недвижимости эксперты усматривают тенденцию. Законодательство серьезно осложняет оперативный пересмотр арендных ставок. Поэтому владельцы торговых помещений нередко изгаляются как могут, вводя дополнительные платежи. Помимо платы за выставочную площадь, это могут быть взносы за размещение вывесок и аналогичные способы вполне легального отъема денег.

Вот уже третий год арендная плата в объектах коммерческой недвижимости привязана к БВ, а та не менялась с 2007г. и пока составляет Br35 тыс. Когда законодатель вводил столь прогрессивную норму и отвязывал аренду от евро, то предполагал, что изменение БВ будет более прогнозируемым и менее резким, чем скачки валютных котировок. Так и случилось, к горести арендодателей. Правда, согласно указу N518 от 23 октября 2009г., которым регулируются арендные отношения в большинстве торговых объектов, базовая величина индексируется на разнообразные повышающие и понижающие коэффициенты, поэтому диапазон арендных ставок может быть достаточно широким. В зависимости от конъюнктуры рынка управляющие компании пересматривают коэффициенты, отчего рублевая стоимость аренды растет, пусть не так быстро, как курс евро. Но сама процедура пересмотра довольно сложная.

При этом стоимость создания объектов недвижимости традиционно привязана к инвалюте, а многие владельцы привлекали для строительства или покупки зданий валютные кредиты. Так что существующие рублевые платежи просто не позволяют окупать проекты в запланированные изначально сроки.

«ЭТО МЕТОДИКА ОСТАПА БЕНДЕРА»

Ситуацию в «Экспобеле» «БелГазете» прокомментировал предприниматель Вячеслав ПИЛИПУК.

- С предложенным допсоглашением я не согласился. И со мной расторгли договор. Это было сделано на основании п.7.2 основного договора, в котором сказано, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор с арендатором. На мой взгляд, это сделано из-за того, что я активно выражал свое недовольство действиями арендодателя в СМИ.

То, что нам предлагает «ПАН Маркет», - это просто неподъемные деньги. С учетом аренды выставочной площади и штрафов за потребленную электроэнергию месячные платежи превысят 700 евро. А когда с 1 апреля увеличится БВ, то могут достигнуть 900 евро. Мы понимаем, что у компании есть убытки. Но мы все не получаем тех доходов, которые имели в 2007-08гг. Из-за кризиса посещаемость ТЦ, платежеспособность населения упали, выручка у предпринимателей снизилась в два раза. Многие даже при нынешней аренде терпят убытки.

- Но ведь это естественно - перекладывать издержки на клиентов. Вы ведь тоже наверняка заложили новый валютный курс в стоимость продукции?

- В долларовом эквиваленте мы цены снизили. Плюс постоянно устраиваем распродажи. До кризиса мы работали с рентабельностью около 50-60% (минус расходы на содержание продавца, налоги). Сейчас - около 30%. Да еще с 28 февраля ровно в два раза поднялась ставка единого налога. Арендодатель должен быть более социально ответственным. Только руководствуясь принципами разумности и добросовестности мы как один народ можем преодолеть кризис.

И потом, мне претит не само по себе повышение платы, а то, как это делается: или вы соглашаетесь - или уходите отсюда.

- Практика, предложенная арендодателем, характерна для европейских стран?

- Там могут существовать лимиты на электроэнергию, но они исчисляются из фактических затрат. Арендодатель и арендатор изначально договариваются между собой, какие электроприборы должны находиться на рабочем месте, чтобы обслуживать торговый процесс. Что касается выставочной площади, то, например, в Польше специальной цветной лентой обклеивается территория, прилегающая к торговому объекту. Так сразу видно, сколько метров холла входит в уже подписанный договор и где можно выставить манекен. Но это делается только в том случае, если не противоречит противопожарным нормам. У нас же ширина прохода очень маленькая, и туда просто нельзя выставлять манекены.

Такие допсоглашения можно объяснить лишь тем, что арендодатель хочет обойти ограничения на повышение арендной платы. Если у него есть намерение повысить ставки, то он должен довести это намерение до совета предпринимателей. Последний разъясняет ситуацию арендаторам, вырабатывает единое предложение. Затем предложение вносится на исполком. Но тот его часто не утверждает, советует подождать до 1 апреля, когда будет новая БВ. Поэтому у многих арендодателей появляется желание взять дополнительную плату, не повышая арендную ставку. Но ведь это же методика Остапа Бендера - пока у людей есть деньги, есть миллион способов их отнять.

- Так почему бы вам просто не разорвать с арендодателем отношения? Если предлагаемые им цены несправедливы, то от него просто уйдут арендаторы, никому ТЦ не будет интересен...

- Предприниматель уже вложил средства в оборудование торгового помещения, привлек дизайнеров или сам трудился, долго работал на имидж своего торгового объекта, у многих - годами наработанные клиенты. Теперь нужно все это оставить, разобрать, переехать на новое место, опять вкладываться. У многих страх лишиться места. Для кого-то это единственный источник дохода, да еще кредиты на бизнес надо выплачивать.

- Может быть, всем было бы лучше, если бы размер арендных платежей определялся только рынком?

- Сейчас как раз планируется отпустить в свободное плавание отношения между частным арендодателем и арендатором.

Государство не будет вмешиваться в формирование арендной платы в частных коммерческих структурах.
Но арендодатель всегда разговаривает с арендатором с позиции силы, запугивания. Поэтому законодатель должен предусмотреть госрегулирование и в частных торговых центрах. Рано еще нам уходить в свободное плавание. У нас должна быть какая-то защита и гарантия со стороны государства.

- Предприниматели, которые отказываются платить за выставочную площадь или покрывать другие расходы, фактически не вкладываются в повышение привлекательности торгового объекта. Не видят дальше своего павильона?

- Арендная плата уже включает в себя затраты арендодателя на привлечение людей в торговый центр. У нас же в туалеты ТЦ иногда зайти неприятно. В других городах - Вильнюсе, Варшаве, Москве - в писсуарах лежат специальные ароматизаторы, в мыльницах - мыло, везде бумажные полотенца, туалетная бумага. А позиция временщиков - снять сливки и убежать - выгодна только наперсточнику. Он принес картонку, покрутил, а как только ему крикнули - встал и ушел. Может, и есть такие предприниматели, но большинство - не такие. Сегодня предприниматели просто не в состоянии накопить капитал. Иначе давно бы его вложили.

«ВСЕ ДОБРОВОЛЬНО»

Позицию арендодателя прокомментировал начальник отдела маркетинга компании ЗАО «Выставочный центр «Аквабел» Андрей ГОМОН.

- Никаких дополнительных поборов никто не выдумывал. Арендная ставка у нас фиксируется в рублях в соответствии с законодательством и не повышается, несмотря на то что текущий уровень арендных платежей не позволяет добиться окупаемости проекта в те сроки, на которые мы рассчитывали. Предложив арендаторам подписать допсоглашение и взять в аренду выставочную площадь, администрация торгового объекта решила фактически узаконить текущую ситуацию, когда торговцы выставляют манекены и торговое оборудование за пределы своих площадей. Все происходит в добровольном порядке. Кто не согласен, просто утратит право выставляться за пределами павильонов. Но расторгать с такими арендаторами договоры на данном этапе не планируется.

Что же касается штрафов за потребленную сверх лимитов электроэнергию, то они носят временный характер - только до тех пор, пока арендаторы не установят электросчетчики.

Если говорить об уровне арендной платы в будущем, то он будет определяться с учетом законодательства. Сейчас мы ожидаем принятия изменений в законодательные акты с 1 апреля и просчитываем оба обсуждаемых варианта. Согласно одному из них, платежи будут привязаны к специальной базовой величине. Согласно другому - их уровень будет определяться свободно на основании соглашения между арендатором и арендодателем.

Добавить комментарий
Проверочный код