Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
Количество проголосовавших: 79
это эксцесс исполнителя
 2.53%
после информобработки Украины настала очередь РБ
 31.65%
это заказ Кремля
 31.65%
атака СМИ - вымысел оппозиции
 12.66%
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
 7.59%
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
 13.92%
№5 (830) 06 февраля 2012 г. Дом

Сдвиг по базе

13.02.2012, Эмма Равич
Арендаторы замерли в ожидании роковой для них даты - 1 апреля. С этого дня почти втрое - с Br35 до Br100 тыс. - увеличивается базовая величина (БВ), исходя из которой определяется ставка арендной платы. Новый тариф грозит оказаться для многих непосильным.
Сдвиг по базе
Список пострадавших от роста БВ возглавляют компании, арендующие площади в объектах государственной формы собственности. Их платежи напрямую привязаны к БВ, которая индексируется на повышающие и понижающие коэффициенты в зависимости от месторасположения и назначения организации-арендатора, а также на так называемые коэффициенты коммерческого использования недвижимости, которые зависят от конъюнктуры рынка.

Второе место в списке невезунчиков занимают торговцы, которые арендуют места в частных бизнес-центрах. На этом сегменте рынка коммерческой недвижимости арендные отношения тоже регулируются положением указа N518 от 23 октября 2009г., который привязал арендные платежи к БВ. Правда, эксперты не ожидают, что магазины и павильоны, сдаваемые частниками, подорожают пропорционально росту БВ. Используя развитую систему повышающих коэффициентов (зачастую их применение достаточно субъективно и зависит исключительно от рыночной конъюнктуры и желания собственника недвижимости), они в течение последних двух лет постепенно повышали арендную плату, невзирая на стабильность БВ.

По данным ГК «Твоя столица», осенью 2010г. средний уровень арендных ставок в торговых объектах Минска достиг максимального (в валютном выражении) значения - 37 евро, что на тот момент составляло около Br150 тыс. К концу 2011г. средняя ставка составила 21 евро, или уже около Br225 тыс. Теперь арендодатели, вероятно, предпочтут маневрировать вокруг тех же самых коэффициентов, понижая их, чтобы не допустить оттока клиентов и увеличения вакантности площадей.

Теоретически пространство для маневра сохраняется и у госорганов, которые могут поиграть коэффициентами и снизить арендное бремя для своих клиентов. Однако ничто их к этому не вынуждает, так что на деле все будет зависеть исключительно от доброй воли арендодателя.
На этом фоне бизнес-центры, принадлежащие частным собственникам, могут оказаться в выигрышном положении. Арендная политика их владельцев не привязана к БВ напрямую, поэтому диспаритет ставок на офисы, сдаваемые частными компаниями и госорганами, довольно существенный.

По данным консалтинговой компании «КоллиерзИнтернешнл», по итогам 2011г. уровень ставок арендной платы в бизнес-центрах класса А сформировался на уровне 30-37 евро за 1 кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов), а в отдельных случаях ставка предложения достигает 40 евро. В бизнес-центрах класса В ставки аренды в среднем составляют 19-29 евро, в классе В2 нижний уровень ставок может быть и меньше - 12-14 евро.

Директор компании Андрей Алешкин прогнозирует, что после роста арендных ставок в объектах государственной и коммунальной форм собственности пропорционально БВ их расценки если не совсем сравняются с частными бизнес-центрами, то точно сблизятся. В таких условиях вырастет интерес арендаторов к частным бизнес-центрам - как правило, более современным и обладающим более высокими качественными характеристиками.

Теоретически частные арендодатели могли бы воспользоваться ситуацией на рынке для повышения ставок. Однако сдерживать их рост будет обилие нового предложения. Ожидается, что в 2012г. девелоперы выведут на рынок объекты, ввод которых был назначен еще на 2011г., но сдвинулся из-за кризиса. И даже с учетом того, что реализация ряда проектов, которые арендаторы рассчитывали облюбовать в этом году, тоже перенесена на более поздние сроки, объем нового предложения будет на порядок выше, чем в 2011г., - даже по умеренным оценкам, на рынок выльется не менее 120 тыс. кв. м арендопригодных площадей.

Этот фактор, по мнению экспертов, может даже снизить ставки, несмотря на увеличение БВ. Это еще больше привлечет в частные бизнес-центры арендаторов, базирующихся в объектах госсобственности. И для некоторых объектов позволит решить проблему вакантности площадей, которая обостряется с резким увеличением предложения на фоне недостаточной деловой активности.

Впрочем, все может развиваться и по другому сценарию. Он будет реализован, если государство прислушается к просьбам бизнес-сообщества ввести отдельный индикатор - базовая величина арендной платы. Планируется, что в отличие от стандартной БВ, которая может не меняться годами, а потом вдруг подскочить втрое, эта величина будет пересматриваться на 1 апреля каждого года и индексироваться на уровень инфляции за прошедший год. Учитывая, что по результатам 2011г. инфляция составила 108,7%, размер БВ арендной платы должен составить около Br73 тыс. «Это очень рациональный и приемлемый, если хотите - компромиссный уровень, который должен устроить как собственников недвижимости, так и арендаторов», - полагает Андрей Алешкин. Однако пока БВ арендной платы остается не более чем светлой надеждой.

Если же БВ не претерпит изменений, то под угрозу может быть поставлена гуманная затея сформировать фонд социального арендного жилья, которое по сниженным ставкам будет сдаваться в первую очередь нуждающимся. В этом году в столице и областных центрах должны появиться первые подобные дома. Вступивший в силу с 2012г. указ президента N512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» установил для такого жилья арендную ставку в размере 0,2 БВ за 1 кв. м с применением коэффициентов в зависимости от того, в какой экономико-планировочной зоне оно находится. В Минске они варьируются от 1 до 3.

Это значит, что с 1 апреля аренда квартиры площадью 50 кв. м обойдется в зависимости от месторасположения в Br1-3 млн. в месяц, что вполне сопоставимо с коммерческим предложением жилья на вторичном рынке.

Комментарии
  1. Владимир 17.02.2012 23:49

    Грустно то, что аренда зачастую съедает большую часть прибыли, если брать за основу магазин, например, продуктовый. Добавив к этому мздоимство разных государственных и не очень государственных органов, получаем схему коррупции на территории стран СНГ. Это не считая того, что за аренду нужно платить комиссионные риэлтору от 50 до 100 процентов месячной аренды. Но в данном случае выходом было бы искать аренду напрямую от собственника. Многие владельцы недвижимости имеют свои сайты и освобождающиеся предложения выставляют. Таких мало. Большинство можно найти либо через агентства недвижимости либо через ресурсы съема недвижимости без посредников, например, http://posrednikunet.ru

  2. Владимир 17.02.2012 23:49

    Грустно то, что аренда зачастую съедает большую часть прибыли, если брать за основу магазин, например, продуктовый. Добавив к этому мздоимство разных государственных и не очень государственных органов, получаем схему коррупции на территории стран СНГ. Это не считая того, что за аренду нужно платить комиссионные риэлтору от 50 до 100 процентов месячной аренды. Но в данном случае выходом было бы искать аренду напрямую от собственника. Многие владельцы недвижимости имеют свои сайты и освобождающиеся предложения выставляют. Таких мало. Большинство можно найти либо через агентства недвижимости либо через ресурсы съема недвижимости без посредников, например, http://posrednikunet.ru

Добавить комментарий
Проверочный код