Воскресенье, 4 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№48 (822) 05 декабря 2011 г. Дом

Прошлись по земле

05.12.2011
Рынок земельных участков сузится
В 2012г. рынок земельных участков может серьезно сузиться. Во-первых, с него будет вымыто предложение, сформированное очередниками, для которых теперь вводится временной ценз на продажу домов, построенных на участках, которые получены на льготных условиях. Во-вторых, планируется вернуть от губернаторов президенту право выделять землю из сельхозугодий, что затянет процесс смены назначения земельных участков. В-третьих, более пристальное внимание контролирующих органов к реализации инвестпроектов, связанных с выделением земельных участков, игроки рынка тоже трактуют как сигнал: подходы к выделению земли будут ужесточены.


В последние годы рынок земельных участков серьезно вырос. Этому способствовала широко развернутая кампания по раздаче нуждающимся в улучшении жилищных условий участков для строительства индивидуальных жилых домов. Явные пробелы в законодательстве превратили этот процесс в аферу. Во-первых, нигде не закреплено, что выдача участка гражданину - основание для снятия его с учета нуждающихся: статус очередника он теряет только после получения льготного кредита на строительство. Во-вторых, если на отчуждение построенных с привлечением господдержки квартир наложено ограничение, то участки можно было продавать когда вздумается - главное, успеть построить фундамент и законсервировать не завершенный строительством объект.

Фактически ситуация давала возможность получить своеобразную ренту со статуса нуждающегося. А потому граждане массово покупали фиктивные прописки в нужных регионах - и решали земельные вопросы. Как выяснила Генпрокуратура, только в окрестностях столицы 70-80% людей, получивших землю на льготных основаниях, на самом деле не имели такого права. 60% таких участков, по статистике, не используются по назначению. Многие из них проданы. Понятно, что в изобилии поступившие на рынок «льготные» участки в престижных пристоличных районах снизили рыночные цены - по некоторым направлениям до 10 раз.

Какое-то время лазейка оставалась знанием избранных, однако довольно быстро приобрела всеобщий характер. Тогда государство в спешном порядке прикрыло лавочку: с 2012г. отчуждение земельного участка, полученного по очереди нуждающихся, с не завершенным строительством объектом станет невозможным. А продажа полностью построенного на участке и зарегистрированного дома будет возможна, но не ранее чем спустя 8 лет.

Справедливость восторжествовала, но любые резкие изменения воспринимаются рынком болезненно. По оценкам директора ООО «Белкаспий» Владимира Слесарева, на 80-90% рынок земельных участков был сформирован теневыми схемами, в т.ч. с вовлечением в процесс псевдольготников: «Когда земельный рынок неразвит, как в нашей стране, то любое резкое движение на нем опасно. Сейчас очевидно, что государство пытается закрыть теневой рынок земли и начать создавать его с нуля, делая его прозрачным. Однако фактически создание рынка начинается с того, что на нем остается один крупный игрок - государство. И рынок останется монополизирован до тех пор, пока не будет сформирован - например, из участков, выставляемых на аукционы, - развитый вторичный рынок» .

Впрочем, оптимизм по поводу строительства прозрачного рынка разделяют не все. Напротив, ряд экспертов считает, что с ужесточением правил рынок может еще больше уйти в тень. Ведь если человек получал участок с целью продажи, то явно не рассчитывал инвестировать в строительство дома по меньшей мере $40-50 тыс. А без этой суммы участок превращается в чемодан без ручки. Единственное, что с ним можно сделать, - отдать назад местному госоргану. Но на такую бескорыстность владельцы земли вряд ли способны. «Просто так участок сельсовету никто не сдаст. Рынок не сузится, хотя юридически участки не будут продавать. Те, у кого нет денег на строительство дома, будут отдавать участки под расписки, по договору о совместном строительстве, по договору о намерениях с внесением задатка» , - предполагает директор АН «Загородный дом» Владимир Чернушевич.

Конечно, на сделках по таким рискованным схемам можно будет выручить меньше, чем при полноценной продаже. Но цены, по словам эксперта, мгновенно не рухнут, хотя и явных предпосылок для их роста нет. Рынок сбалансируют две разнонаправленные тенденции: дефицит легальной земли и наличие большого выбора предлагающихся с дисконтом участков по серым схемам.

Масла в огонь подольют изменения в порядке выделения земель сельхозназначения. В ходе прошедшего в октябре совещания по вопросам изъятия и предоставления земельных участков из сельскохозяйственных земель Александр Лукашенко одернул региональные власти, вольготно выделяющие земли, в т.ч. пахотные. Президент оперировал данными, согласно которым в 2007г., когда полномочиями по изъятию и предоставлению сельхозземель обладал исключительно глава государства, из сельскохозяйственных земель было изъято 362,6 га. А в 2008г., после передачи полномочий губернаторам, - почти 1,5 тыс. га, в 2009г. - около 5,5 тыс. га (из них около 4,3 тыс. га - пахотные земли), в 2010г. - 2,3 тыс. га. На середину октября т.г. этот показатель превысил 2,5 тыс. га, из них 1,8 тыс. га - пахотные земли. В этой связи Лукашенко предложил «вернуть все, как было когда-то» .

Это означает не только более рачительное отношение к использованию земельных ресурсов, на котором акцентировал внимание президент, но и выделение земли наверняка меньшими темпами и в меньших объемах. Рынок может вернуться во времена, когда, как напомнил глава государства, «все плакали, голосили, стенали, страдали, что это увеличивает время для того, чтобы отвести землю под какую-то стройку».

Частично решить проблему острого дефицита земельных участков могла бы новая норма, содержащаяся в указе N431, который вступит в силу с 1 января 2012г. Юрлица негосударственной формы собственности смогут приобрести в собственность земельные участки, ранее данные в пользование для обслуживания принадлежащих им объектов, уплатив 70% от кадастровой стоимости участков. По мнению Владимира Слесарева, нет острой необходимости оформлять в собственность участок, выделенный в длительное пользование. Исключением могут стать случаи, когда участок достаточно крупный и не используется полностью: «Есть надежда, что бизнес, оформив землю в собственность, будет дробить участки и выставлять неиспользуемые территории на продажу. Это будет подспорьем для формирования легального и прозрачного земельного рынка» .

Развитие полноценного земельного рынка собеседник считает обязательным: «Иностранным инвесторам важно понимать, что земля, на которой они реализуют проект, находится у них в собственности. Если инвестпроект по каким-то причинам не реализован, то они могут просто продать землю. В противном случае они оценивают порог выхода из бизнеса как очень высокий, поэтому осложненный доступ к земельным участкам сдерживает их вложения в страну. Назрело время четко и ясно формулировать принципы получения земли инвесторами» .
Добавить комментарий
Проверочный код