Воскресенье, 4 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№48 (822) 05 декабря 2011 г. Дом

Дорога дальняя в арендный дом

05.12.2011
В столице и регионах создадут фонд съёмного жилья
В Беларуси появится рынок льготного коммерческого арендного жилья. Вице-премьер Анатолий Калинин в конце ноября в ходе встречи с коллективом ОАО «Стройтрест N7» сообщил, что всего в стране планируется построить восемь арендных домов, из которых три будут располагаться в столице и по одному - в остальных областных центрах. Арендные ставки для каждого региона будут утверждены до нового года и, как ожидается, окажутся в несколько раз ниже, чем на рынке коммерческого найма.


Порядок определения тех, кто может претендовать на звание арендаторов, описан в указе N512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда», который вступит в силу 1 января 2012г. Согласно документу, преимущественное право снять квартиру по социальным расценкам предоставляется гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в порядке очередности исходя из даты постановки на учет). Если же после удовлетворения заявок очередников в арендных домах останутся свободные места, то на них смогут претендовать потенциальные жильцы, не состоящие на учете (в порядке очередности поступления заявлений).

Договоры с арендаторами могут заключаться на срок, не превышающий пять лет. Но по истечении этого периода приоритетное право на заключение нового договора отдается прежним жильцам. При этом квартиросъемщики могут быть досрочно выселены из предоставленного арендного жилья, если без уважительных причин хотя бы на два месяца просрочат внесение платы за аренду или услуги ЖКХ.

До последнего времени популярный в странах Западной Европы формат решения жилищного вопроса в Беларуси не приживался. Первый экспериментальный арендный дом государство планировало ввести в столице еще в 2010г. Но проект так и не был реализован, хотя предвыборные стройки жилья для очередников велись ударными темпами. Все надежды возлагались на бескрайнюю жилищную очередь, которая пусть и в долгосрочной перспективе, но сулит право стать собственником жилья. Как результат, в Беларуси, которая не может похвастаться высоким уровнем жизни населения, более 85% всего жилого фонда находится в собственности граждан. Этот показатель с запасом обгоняет статистику даже самых благополучных европейских государств, где до 70% семей арендуют жилье.

СТАВКИ БУДУТ СДЕЛАНЫ

Главная преграда на пути льготного найма - отсутствие в стране длинных денег. Председатель ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов предполагает, что арендная ставка в создающихся домах могла бы составить не более 20-30% от средней зарплаты по региону. Если этот прогноз сбудется, то за среднюю (например, двухкомнатную) квартиру в Минске наниматель будет платить не более $70-100 в месяц плюс оплачивать коммунальные услуги. В этом случае в год государство будет получать со среднестатистического арендатора $840-1200. Даже с минимальной себестоимостью строительства и рентабельностью застройщика срок окупаемости проекта затянется на несколько десятилетий. Для сравнения: инвесторы в стройотрасль, по информации Простолупова, не проявляют интереса к проектам, срок окупаемости которых достигает 10 лет.

Льготное строительство жилья для очередников в его нынешнем виде - тоже долгая канитель. Но, во всяком случае, известно, кто ее оплачивает: банки выдают льготные кредиты на 20-40 лет, а государство субсидирует им разницу между рыночной и фактической процентной ставкой. Правда, на практике получается, что финансирование ведется в основном за счет эмиссионных источников, так что этот «аттракцион невиданной щедрости» подрывает устойчивость всей экономической системы.

Переход от льготной продажи к льготной аренде не решил бы проблему финансирования жилищной госпрограммы. Зато дал бы ряд других преимуществ. Во-первых, позволил бы увидеть конец очереди нуждающихся. Не секрет, что на учет нуждающихся становились все, кто имел для этого хоть какое-то формальное основание (включая поголовно все выходящие из дверей загсов молодые пары, впервые вступившие в брак и не обеспеченные личной жилплощадью). Если еще в 2009г. на очереди стояло чуть больше 700 тыс. человек, то сейчас их число увеличилось до более чем 830 тыс. Очевидно, что никакой строительный бум не обеспечит жильем столь быстро плодящихся очередников.

Более того, часть льготников рассматривают построенные с господдержкой квартиры как выгодные инвестиции: сдают жилье по рыночным ставкам, которые позволяют выплачивать кредит. Указ N512 определяет, что арендуемые у государства квартиры не могут быть приватизированы, проданы или сдаваться по договорам поднайма. Поэтому система арендного жилья могла бы служить водоразделом: ею заинтересовались бы действительно нуждающиеся, в то время как псевдольготникам не за чем было бы в нее вступать.

Кроме того, нуждающиеся могли бы со временем накопить на первый взнос для покупки собственного жилья на общих основаниях (например, откладывая на депозит разницу между коммерческой и льготной ставкой) и освободить арендную квартиру для других нуждающихся.

Во-вторых, арендный жилой фонд государство - как собственник зданий - могло бы использовать как обеспечение по внешним или внутренним кредитам или займам.

ВСЕМ ВОЙТИ В СУМРАК

Но едва ли всего этого стоит ожидать от восьми домов на всю страну. Сейчас известно о двух арендных домах, которые столичные власти готовятся построить в 2012г. Эксперты предполагают, что такого объема будет недостаточно даже для того, чтобы сбить цены на рынке коммерческой аренды. По данным Простолупова, в Минске официально сдается около 20 тыс. квартир. Чтобы оказать ощутимое влияние на уровень арендных ставок, льготное предложение должно составлять не менее 10-30%, или около 10-30 домов только в Минске.

Сейчас арендные ставки на квартиры в Минске начинаются от $150-160 в месяц. По такой цене можно найти «однушки» без мебели в удаленных новых микрорайонах. Квартиры без ремонта и мебели по линии метро, если поискать, можно снять за $180-200. Но средняя по рынку цена - $200-250. Тот же ценник - на двухкомнатные хрущевки с проходным залом без особых изысков в виде стиральных машин и иной техники. Более удобные планировки в хороших районах начинаются чаще от $270. Иногда агентства предлагают заманчивые варианты по аренде трехкомнатных квартир от $230 в месяц. Это, как правило, квартиры в новых домах, которые славятся большим метражом. Коммунальные здесь кусаются, поэтому на окраине можно найти вариант, по стоимости близкий к недорогой «двушке». Но и ценники в $450-500 не редкость.

Агент по операциям с жилой недвижимостью АН «Динас» Инна Кульша утверждает, что на рынке немало необоснованно дорогих предложений: «Год назад квартира сдавалась за $500, а теперь за нее просят $700. Почему? Говорят, что продукты питания подорожали. Так ведь зарплаты в долларовом эквиваленте не выросли! Такие предложения долго не находят спроса. Интерес вызывают в основном недорогие квартиры по линии метро. Сейчас немало желающих перебраться в более дешевое жилье» .

Несмотря на то что стоимость аренды квартиры в столице сопоставима со средней зарплатой по городу, ставки могут возрасти. Минфин выступил с инициативой увеличить налог на сдаваемое жилье. Обсуждался вариант роста фиксированной ставки налога за каждую сдаваемую комнату в Минске с Br35-70 тыс. в зависимости от района до Br75-300 тыс. Арендодатели привыкли перекладывать свои расходы на квартиросъемщиков, так что непременно заложат новый налоговый платеж в арендные ставки. Если налог вырастет на 10-30%, то хозяева будут его уплачивать, но при увеличении ставки в несколько раз уйдут в тень. Сейчас нелегальный съем Простолупов оценивает в 30% от всего рынка арендного жилья. Причем при сдаче в аренду квартир с несколькими комнатами договор нередко заключается только на одну из них, чтобы сэкономить на налоговых платежах. А еще пять лет назад в тени находилось 70% рынка аренды жилья. Так что фискальным органам есть куда стремиться.

Фото: photo.bymedia.net
Добавить комментарий
Проверочный код