Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
дровавдом.рф
№44 (818) 08 ноября 2011 г. Дом

Век доли не видать

08.11.2011
Застройщики ищут замену долевому строительству
Очередная нормотворческая инициатива в строительной сфере - изменения в указ N396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» - отправила в нокдаун сегмент жилищной «долевки». Многие крупные застройщики, использовавшие схему долевого участия, еще в октябре объявили, что приостанавливают заключение договоров до тех пор, пока не прояснятся новые правила игры. Оставшиеся обещают вообще отказаться от долевого строительства или же комбинировать этот способ с иными (например, выпуском жилищных облигаций).


Самым существенным новаторством стала обязательная регистрация договоров долевого строительства в местном исполнительном и распорядительном органе. Благое намерение нормотворца вполне понятно: он хотел защитить дольщиков от участия в аферах, при которых на одну и ту же квартиру застройщик заключает договоры сразу с несколькими клиентами. Такой принцип привел к скандалу вокруг фирмы «Террастройинвест». В то время как компания подписывала договоры долевого строительства квартир с одними клиентами, контора-двойник продавала то же жилье другим, получая средства наличными.

Теперь такой способ облапошивания доверчивых дольщиков, готовых явиться в офис застройщика с сумкой денег под мышкой и отдать десятки тысяч долларов по филькиной грамоте, исключен. Хотя непонятно, что мешает ушлым аферистам так же, как они убеждали платить деньги налом, убедить своих наивных жертв, что договоры будут зарегистрированы позже.

Зато добропорядочным застройщикам проблем прибавилось. Собственно регистрация договора не требует больших усилий и обещает превратиться в сущую формальность. Но к моменту вступления новой нормы в силу застройщики терялись в догадках, кто все-таки будет регистрировать договоры - исполком или районные администрации. По последней информации, полученной от участников стройрынка, в Минске эту функцию будет выполнять комитет строительства и инвестиций Мингорисполкома.

Кроме того, до конца не ясен момент расторжения уже зарегистрированных договоров. В указе написано, что «в случае расторжения сторонами договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик обязан в течение трех рабочих дней направить акт о расторжении договора (информацию об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) в местный исполнительный и распорядительный орган, осуществивший регистрацию данного договора» . Тот тут же внесет соответствующие изменения в сформированный реестр.

Однако на практике до 30-50% подписанных договоров дольщики, придя домой, просто выбрасывают в урну. Поэтому застройщики предусмотрительно вносят в них пункт о том, что если первый взнос не уплачен в течение определенного времени, то договор автоматически расторгается. Тогда квартиру можно продавать новому претенденту. Является ли непоступление денег основанием для аннулирования регистрации или же застройщикам придется бегать за дольщиками, упрашивая их подписать бумаги, покажет время. Пока же многие крупные строительные компании выпустили жилищные облигации и предложили клиентам сначала купить ценные бумаги, а уже потом вступить в долевое строительство. Логика проста: если клиент внес средства, то в случае его уклонения от своих обязанностей его не придется разыскивать, чтобы расторгнуть договор. За своими кровными дольщик прибежит сам и по первому зову.

«Этим безобразием они [инициаторы изменений. - «Дом»]подставляют застройщика. Они не подумали, как нам работать. Они думают о том, чтобы поставить галочку - «мы обезопасили дольщиков от двойных продаж» , - охарактеризовал в беседе с корреспондентом «Дома» регистрационное новшество председатель наблюдательного совета ОАО «10 Управление начальника работ» Василий Устинчик.

Созданная недавно Ассоциация застройщиков предложила свой вариант борьбы с двойными продажами. Эта схема предполагает, что, как только выносится решение о строительстве объекта, застройщик предоставляет в исполком «шахматку» расположения квартир. Исполком изготавливает некие документы наподобие паспортов - по одному на каждую квартиру. Когда дольщик приходит к застройщику заключать договор, ему показывают паспорт на выбранную квартиру. Он удостоверяется, что документ есть в наличии, следовательно, никаких других покупателей у квартиры нет. Однако на руки ему этот документ выдается только после внесения первого взноса. Если же договор будет расторгнут, то паспорт будет возвращен застройщику в обмен на уже уплаченные дольщиком деньги.

Организовать обман с использованием этой схемы сложнее. Хотя стоит признать, что если некоторые дольщики, как показывает практика, платят деньги и по договорам без номеров (а их можно унести с собой и проконсультироваться с юристом, прежде чем заплатить), то, подержав в руках бумажку малоизвестного образца, уж точно вляпаются в какую-нибудь историю.

Экономия должна быть экономной

Любопытные изменения коснулись прибыли застройщика. Если застройщик потратит на строительство жилья меньше средств, чем было запланировано, то он обязан сделать перерасчет стоимости жилья для льготников, которые привлекают господдержку. Фактически не использованные деньги возвращаются льготнику или кредитовавшему его банку на погашение льготного кредита. Разбазаривать госпомощь на прибыль застройщика, конечно, не дело. Но гендиректор СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько указывает, что предложенный механизм ликвидирует стимул строить быстрее, эффективнее и качественнее: «Экономит строитель, заказчик, а возвращают деньги нуждающимся. Как заставить людей экономить, если экономия идет не тому, кто экономит?»

К тому же при работе с льготниками размер прибыли застройщика не должен превышать 5%. От участия льготников можно отказаться в принципе, но собеседник считает, что это не страхует застройщика от неприятностей. Человек может стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий уже после вступления в строительство, нельготник может переуступить участие в строительстве близкому родственнику, стоящему на учете. По логике собеседника, для таких дольщиков все равно придется делать перерасчет.

Коренько добавляет: «Когда в одном объекте присутствуют разные типы дольщиков, есть договоры, которые заключены по старым правилам и по новым, то регламенты ценообразования, структура себестоимости, учетной политики нарушаются» . Впрочем, не все участники рынка разделяют опасения по поводу того, что скалькулировать стоимость будет сложно. В ряде опрошенных «Домом» компаний такой проблемы вообще не видят.

ОТМОТАЛИ СРОК

Новации коснулись и сроков строительства. Максимальный - три года - официально отменили. Зато теперь сроки возведения объектов привязаны к нормативным срокам. Если застройщик не уложился в установленные сроки по своей вине, то для достраивания дома дольщик не обязан уплачивать дополнительные средства. Этому непременно обрадуются участники долевого строительства, знакомые с угрожающей дилеммой «не внесешь средства - еще долго не отпразднуешь новоселье».

С другой стороны, нормативные сроки постоянно сокращаются. «В старые нормативные сроки мы всегда укладывались и даже сдавали объекты с опережением. Но теперь требования почти нереальные. Чтобы построить 25-этажный дом за 12 месяцев, надо иметь непрерывное опережающее финансирование и современные технологии и технику» , - прокомментировал новые требования председатель наблюдательного совета ОАО «10 Управление начальника работ» Василий Устинчик.

Со стабильным финансированием, как известно, периодически возникают проблемы. В октябре, например, госбанки приостановили перечисление средств по льготным кредитам на строительство жилья, ввод которого запланирован на 2012г. и последующие. Летом строительные компании испытывали трудности с покупкой стройматериалов.

Стоит ли говорить, что многих застройщиков подкосила повторная девальвация и предшествовавшая ей ситуация множественности курсов. Хозяйственные суды не относят это к форс-мажору, из-за которого сроки строительства могут быть сдвинуты. Считается, что застройщики должны были предвидеть предпринимательские риски. То, что курс рубля в 2010г. и начале 2011г. формировался нерыночными методами, знали все хоть сколько-нибудь знакомые с экономикой граждане. Но каким дальновидным предпринимателем нужно быть, чтобы 1,5-2 года назад предвидеть, какую курсовую политику будет вести Нацбанк в 2011г.?

Впрочем, все будет зависеть от того, как новые нормы будут применяться. Но многие застройщики уже прогнозируют, что сегмент долевого строительства (во всяком случае, в чистом виде) будет сужаться.
Добавить комментарий
Проверочный код