Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Ожидается, что декрет об обеспечительном депозите позволит бизнесменам не опасаться за свою свободу,если они выйдут за правовые рамки. Нужно просто заблаговременно положить не менее BYN50 тыс. на счет в Беларусбанке. От чего еще можно обезопасить граждан?
от призыва в армию
от бедных родственников
от оплаты коммунальных услуг
от вредных привычек
от прохождения флюрографии
№39 (813) 03 октября 2011 г. Дом

Концептуальная терапия

03.10.2011
Заглох, застыл, закрылся
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости развивается по принципу трех «З» - застыл, заглох, закрылся. Игроки прогнозируемо ждали определенности на финансовом рынке, но их ценовую реакцию на открытие альтернативной торговой сессии на валютной бирже пока можно назвать скорее сдержанной.


Мария ДМИТРИЕВА

Если еще в I половине 2011г. состояние рынков офисной и торговой недвижимости в Минске оставалось относительно стабильным, то с наступлением полной неопределенности на финансовом рынке застройщики заняли выжидающую позицию. И когда долгожданной стабилизации не наблюдалось месяцами, а курсы валют росли и множились, субъекты рынка коммерческой недвижимости стали походить на мечущийся экипаж «Титаника».

В этой ситуации в относительном выигрыше оказались арендаторы. Привязка зафиксированных в инвалюте ставок аренды к официальному курсу Нацбанка позволила им сократить долю расходов на аренду. С учетом этого фактора, по данным представительства в РБ международной консалтинговой компании Colliers International , в сложившихся условиях по действующим договорам аренды, привязанным к курсу Нацбанка, произошло более чем двукратное снижение ставок арендной платы, что сделало объекты более доступными.

Однако сегмент продажи недвижимости оказался во власти деструктивных процессов. В первую очередь они проявились в резком сокращении количества сделок. По данным ЦТН «Пакодан», в течение трех летних месяцев субъекты вторичного рынка коммерческой недвижимости осуществляли не более 155 сделок в месяц. Для сравнения: летом 2010г. ежемесячно заключалось около 340 сделок, а весной 2011г. их количество доходило до 343 в месяц.

Сложная ситуация на рынке привела к приостановлению реализации ряда проектов. Так, еще до начала 2011г. планировался запуск около 15 тыс. кв. м торговых площадей. Более значительный прирост планировался в сегменте офисной недвижимости. Здесь ожидалось введение девяти бизнес-центров с совокупной полезной площадью более 67 тыс. кв. м. Однако, по прогнозам ЦТН «Пакодан», до конца этого года в Минске будет сдан всего один крупный бизнес-центр. Ситуация отчасти перекликается с положением 2010г., когда из запланированных 13 бизнес-центров на рынок вышли всего четыре офисных здания класса В .

Летние месяцы, на которые пришелся пик валютного кризиса, ознаменовались к тому же продолжающимся дорожанием недвижимости. Во II квартале рост цен на площади в сегменте долевого строительства составил примерно 12,6%. По данным компании «Твоя столицаКонсалт», в августе стоимость 1 кв. м на рынке долевого строительства бизнес-центров достигла $2359.

За тот же период цена метра на вторичном рынке, наоборот, снизилась на 2% - с $2223 до $2217. В сегменте торговой недвижимости графики изменения цен также показывают движение вверх. С мартовского начала валютного кризиса цены вторичного рынка выросли примерно на четверть - в среднем до $3,8 тыс. за 1 кв. м в августе, «долевка» подорожала до $3 тыс.

В то же время арендные ставки на офисы в столичных бизнес-центрах поступательно снижались. В результате ставка в бизнес-центрах класса А составила около 26 евро, класса В - примерно 19 евро, класса С - около 15 евро.

Кривые графиков, отражающих процессы на рынке торговой недвижимости, также были направлены вниз. Однако начиная с июля наблюдался незначительный рост, а в августе средняя ставка за 1 кв. м торгового помещения составила $28.

Прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации с ценами весьма приблизительны, но большинство экспертов предполагают, что в ближайшее время следует ждать незначительного снижения цен и арендных ставок. Данная тенденция напрямую связана с тем, что все сегменты рынка коммерческой недвижимости оказались во власти деструктивных процессов. На ближайшие 12 месяцев Colliers International прогнозирует снижение ставок аренды для качественных объектов не более чем на 15% при условии макроэкономической стабильности в Беларуси.

Но рынок коммерческой недвижимости терпит бедствие не только из-за сложной экономической ситуации. Эксперты, опрошенные корреспондентом «Дома», предполагают, что причины неудач кроются в т.ч. и в проблемах с неликвидными площадями, а также в устаревших концепциях объектов. Не секрет, что до кризиса 2009г., когда рынок был слишком разогрет, на него выводились проекты со спорной концепцией лишь потому, что девелоперы точно знали: при видимом дефиците предложения покупатели примут все.

Однако кризис охладил спрос, и наводненный, например, торговыми объектами, «зашитыми» в местах с низким пассажиропотоком, рынок стал испытывать трудности с заполняемостью площадей. Аналитики отмечают, что положение рынка останется шатким, пока к белорусским застройщикам не придет понимание хотя бы того, что объект-исполин площадью 700 кв. м с многочисленными коридорами и ненужными подсобками, сдаваемый под кафе, - нонсенс.

Многим белорусским застройщикам давно следовало бы взять на вооружение классическую европейскую схему, в соответствии с которой площади торговых объектов нужно функционально дифференцировать. Например, европейские застройщики, как правило, первый этаж сдают исключительно под заведения общепита. У нас же стремление как можно быстрее реализовать свободные метры приводит к тому, что на первом этаже начинает базироваться магазин или офис, в то время как другие этажи пустуют. В результате непродуманных схем сдачи в столице накопилось много забытых, нерентабельных объектов, постепенно выходящих из моды. «Сегодня проекты, имеющие четкие, грамотно выверенные концепции, можно пересчитать по пальцам» , - комментирует ситуацию директор компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин.

Несмотря на снижение показателей, аналитики рынка все же предполагают возможное увеличение спроса на коммерческую недвижимость. Однако эти перемены пройдут мимо неликвидных площадей и объектов, устаревших уже на стадии проектирования. В офисном сегменте для классов А и В спрос увеличится за счет роста деловой активности, активизации выхода на местный рынок иностранных - в первую очередь из стран Таможенного союза - компаний, консолидации разрозненных офисов белорусских фирм и переезда из старого фонда офисной недвижимости (зданий различных институтов, подвальных помещений и т.д.). Помимо этого, в целях улучшения условий труда ожидается увеличение площадей, приходящихся на одного сотрудника (в первую очередь это касается международных компаний).

Перспективы сегмента торговой недвижимости аналитики также склонны оценивать скорее с оптимизмом. С появлением таких новых торговых центров, как многофункциональный комплекс на пересечении пр. Победителей и ул. Радужной, торгово-развлекательные комплексы «Замок» и Luxury Shopping Center , работы над которыми планируют завершить к 2012г., «Автовокзал «Центральный», ввод которого запланирован до конца т.г., белорусский рынок станет привлекательным для иностранных ритейлеров. Не будет помехой даже заметно снизившаяся в последние полгода покупательная способность населения.

Рост числа конкурентоспособных предложений, в свою очередь, будет оказывать давление на цены, но в то же время увеличит дифференциацию между качественными и некачественными проектами. Это приведет к тому, что морально устаревшие объекты в торговом и офисном сегментах столкнутся с увеличением вакантных площадей.

Фото: photo.bymedia.net
Добавить комментарий
Проверочный код