Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№22 (796) 06 июня 2011 г. Дом

Перевод бумаги в квадратные метры

06.06.2011
 
Интерес белорусских застройщиков к привлечению средств населения на строительство жилья не через пресловутую долевку, а за счет выпуска жилищных облигаций год от года возрастает. Сейчас этот инструмент приобрел особую актуальность: жилищные облигации можно номинировать как в национальной, так и в инвалюте. Последняя дает застройщикам возможность снизить риски дальнейшего ослабления белорусского рубля. Прежде главное преимущество инструмента для застройщика заключалось в возможности привлекать средства на более раннем, чем при долевом строительстве, этапе.
Валентина ОВЧИННИКОВА



По данным Минфина на 2 июня, в обращении находятся 170 выпусков жилищных облигаций. Для сравнения: в 2005г. в Беларуси было осуществлено лишь два выпуска жилищных облигаций на общую сумму Br5 млрд., в 2006г. - 6 выпусков на Br14,6 млрд., в 2007г. - 12 выпусков на Br39млрд, в 2008г. - 27 выпусков на Br13,4 млрд. А с 2009г., когда законодательство в сфере жилищных облигаций было серьезно дополнено и конкретизировано, число застройщиков, эмитировавших жилищные облигации, заметно возросло. Они стали самыми активными эмитентами облигаций среди небанковского сектора.

Впрочем, руководитель управления маркетинга группы компаний «А-100 Девелопмент» Светлана Шевлик полагает, что в течение валютного кризиса интерес к инструменту у застройщиков сохранится на докризисном уровне. Во-первых, для выпуска валютных облигаций нужно провести существенную подготовительную работу - прежде всего, получить разрешение Нацбанка на прием средств населения в инвалюте. Во-вторых, на застройщиков, привлекающих инвалюту, распространяется правило обязательной продажи 30% валютной выручки, что сдерживает привлекательность инструмента. В-третьих, покупатели сейчас охотнее заплатят в рублях, особенно если учитывать, что банки кредитуют физлиц только в нацвалюте (сейчас, впрочем, привлечь кредит достаточно сложно), с конвертацией которой в доллары и евро сегодня возникают большие проблемы. Кстати, из находящихся на начало июня в обращении 170 выпусков лишь 10 номинированы в инвалюте на общую сумму $45,624 млн.

К тому же для выпуска жилищных облигаций эмитент должен иметь серьезное обеспечение - залоговое имущество, в качестве которого, как правило, выступает недвижимость, поручительство банка либо третьих лиц или страховка. По словам Шевлик, предоставить такое обеспечение могут только крупные и надежные компании, имеющие в своем портфеле несколько объектов. Небольшие организации и «новички» рынка будут привлекать средства в долевое строительство или использовать иные механизмы продаж. Отчасти именно это является причиной невысокой распространенности жилищных облигаций - по данным «А-100 Девелопмент», посредством их привлекаются средства для строительства лишь 15-20% коммерческого жилья.

В то же время привлекательность номинированных в белорусских рублях облигаций для покупателей сохраняется на высоком уровне. Обеспеченные ценные бумаги дают им больше защиты, чем участие в долевке. Долевое строительство нередко затягивается, ввод объекта в эксплуатацию переносится на более поздний срок. Наличие облигаций в какой-то мере дисциплинирует эмитента - по окончании срока обращения ценных бумаг их владелец вправе предъявить их застройщику, который должен расплатиться за них либо квадратными метрами, либо деньгами по номиналу. «Выпуская облигации для продажи квартир в квартале Зеленый Бор в качестве обеспечения мы используем залог недвижимого имущества. Мы заинтересованы как можно быстрее выводить эту недвижимость из залога, чтобы ее можно было использовать в качестве обеспечения под новые выпуски. Поэтому мы строго следим за соблюдением сроков ввода объектов в эксплуатацию и предпочитаем погашать обязательства как можно раньше» , - поясняет Светлана Шевлик логику застройщика.

Еще один важный плюс облигаций - неизменность их цены. «Стоимость ценной бумаги, указанная в договоре с застройщиком, не меняется в течение срока строительства объекта, в то время как стоимость долевого строительства варьируется пропорционально изменению индекса цен на строительно-монтажные работы» , - отмечает представитель «А-100 Девелопмент». Застройщики, как правило, выпускают несколько проспектов эмиссии - каждый по новой цене. Однако каждый покупатель приобретает облигации одного выпуска. При этом в договоре, заключаемом между эмитентом и покупателем, указывается, какое количество облигаций и по какой цене тот должен купить для получения той или иной квартиры (все ее характеристики, в т.ч. метраж, планировка, этаж, прописываются в договоре).

Еще одно достоинство жилищных облигаций как формы приобретения жилья - более низкий, чем при долевом строительстве, порог выхода. Жилищные облигации можно продать на вторичном рынке, причем по цене выше номинала, или подарить, в то время как без применения застройщиком штрафных санкций отказаться от участия в долевке можно только в пользу близких родственников. Впрочем, сделки на вторичном рынке единичны - пока жилищные облигации крайне редко рассматривают в качестве инвестиционного инструмента. Как, впрочем, и жилую недвижимость в целом: «Инвестиционных покупок на рынке жилья сейчас немного - не менее 90-95% покупателей наших облигаций рассчитывают обменять их на квартиры, где они будут жить» .

Логика подсказывает, что жилье, приобретенное через покупку жилищных облигаций, должно обходиться дешевле, чем купленное по договору долевого участия. Выпуск облигаций по закону можно провести раньше, чем начать привлекать дольщиков. А чем раньше человек инвестирует, тем ниже для него цена. Но эта логика срабатывает не всегда. Шевлик объяснила, что сейчас покупатели стараются минимизировать риски и включаются в строительство на более поздних этапах - когда уже просматриваются сроки сдачи объекта.

Сдерживает покупателей и то, что получить банковский кредит на покупку недвижимости на общих основаниях сейчас очень сложно. До валютного кризиса некоторые банки довольно охотно кредитовали под покупку облигаций. До момента обмена облигаций на квадратные метры в качестве залога выступали ценные бумаги (возможность их продажи на вторичном рынке в таком случае ограниченна), а после - квартиры.
Добавить комментарий
Проверочный код