Воскресенье, 4 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№6 (780) 14 февраля 2011 г. Финансы

Доход в один заход

14.02.2011
«Быстрые деньги заканчиваются»
Один из самых доходных до кризиса финансовых инструментов - недвижимость - в 2009-10гг. явно разочаровывал инвесторов. Девелоперы не видят предпосылок для существенного роста цен и арендных ставок и в 2011г. Однако эксперты полагают, что те инвесторы, которые успеют вложиться в определенные сегменты рынка коммерческой недвижимости на стагнирующем или слабо растущем рынке, в долгосрочной перспективе окажутся в большом выигрыше.


«До кризиса офисная недвижимость являлась супердоходным вложением. В столице бизнес-центры предлагались в продажу по $1-1,2 тыс. за кв. м, а арендные ставки в качественных объектах составляли до 35 евро в месяц. Это позволяло окупить вложения за 3-4 года», - вспоминает директор OOO «Белхимконтракт» Сергей Семешко. В 2008г. даже старые административные здания класса C легко находили арендаторов, готовых выложить 20 евро за кв. м в месяц.

С тех пор ситуация на минском рынке изменилась. Падение платежеспособности вкупе со стремлением бизнеса максимально снизить издержки, в т.ч. за счет уменьшения арендуемой площади, привело к росту вакантных площадей в отдельных бизнес-центрах до 20-30% и, соответственно, падению арендных ставок. Кроме того, в последние годы на рынке появилось заметное количество новых объектов классов B и B+, что несколько снизило дефицит офисов. И хотя обеспеченность Минска офисными площадями по-прежнему уступает европейским показателям, на фоне низкой деловой активности и небольшой доли частного сектора (госкомпании, как правило, не нуждаются в арендных площадях), острой нехватки площадей не ощущается. Причем в новых бизнес-центрах арендодатели предложили вполне демократичные ставки - около 14-17 евро за кв. м в месяц. «Средняя стоимость строительства сейчас составляет $1,75-2 тыс. за кв. м. Вложения в офисы, которые сдаются за 12-17 евро, окупаются в течение 10 лет. Но наши инвесторы не привыкли ждать так долго и считают, что сегодня офисная недвижимость не слишком перспективна», - отмечает Семешко.

Тем не менее эксперт полагает, что вкладываться в офисную недвижимость сейчас выгодно. Причем наиболее привлекательный для инвесторов сегмент - качественные бизнес-центры, где арендные ставки составляют ныне 25-27 евро в месяц. Таких бизнес-центров в Минске не так много. Семешко объясняет, что хотя такие объекты интересны лишь очень крупным компаниям, как правило, иностранным (а они «в последнее время заходят в Беларусь не очень охотно»), именно такие площади сейчас не пустуют.

Более того, дополнительный спрос обеспечивается за счет арендаторов, которые долгое время снимали площади у государства в лице какого-либо ведомства в административных зданиях в центральных районах столицы с хорошей транспортной доступностью, однако из-за отсутствия ремонта на протяжении длительного времени, качественной вентиляции и других атрибутов хорошего офиса при высоких арендных ставках (с учетом всех коэффициентов и оплатой услуг ЖКХ в некоторых объектах месячные выплаты достигают 40 евро за кв. м) вынуждены были искать новые места под офисы.

В долгосрочной перспективе наиболее выгодные объекты для инвестиций в коммерческую недвижимость - бизнес-центры площадью не менее 300-400 кв. м, с хорошей отделкой и инфраструктурой, имеющие как минимум одно парковочное место на 30 кв. м общей площади. Причем желательно, чтобы это были постоянно закрепленные за арендаторами места. В самом здании, помимо офисов, должны быть, например, отделение банка, кафе или ресторан, помещения под предприятия бытовых услуг. Желательно, чтобы здание располагалось не в центре города: «Центр - это пробки, высокая загазованность (в ряде центральных и приближенных к ним мест столицы концентрация вредных веществ в 2-3 раза превышает норму), дефицит парковок. Отход от центра характерен для всех европейских городов», - полагает директор «Белхимконтракта»

Инвестиции в такие проекты дадут инвесторам сразу несколько преимуществ, когда рынок начнет расти. И это не только высокие арендные ставки: «$1,75-2 тыс. за кв. м - это не так много по сравнению с европейскими городами. И очень важно, что сегодня в Минске есть возможность покупать офисы. В Варшаве и Москве такой возможности уже нет - никто не продаст помещения в строящихся зданиях, тем более по договору долевого участия, да еще на условиях рассрочки платежа, которые можно получить в Беларуси. В Минске пределы кольцевой тоже ограниченны. Однажды свободных площадок в пределах МКАД не будет, и естественно, вырастет капитализация объектов. Если сегодня вложить $2 тыс., то через три года объект будет стоить $3 тыс. за кв. м, а потом, возможно, и все $5 тыс.».

Но, как предупредил собеседник, бизнес-центры в любом случае не будут окупаться за пять лет, к чему привыкли белорусские инвесторы: «Быстрые деньги заканчиваются. И чем больше будет денег, тем они будут длиннее».

Наименее «просевший» в кризис рынок торговой недвижимости будет менее привлекателен для инвесторов. Сейчас арендные ставки в ряде объектов можно назвать завышенными. Например, в торговых центрах с хорошим потоком покупателей метр может предлагаться и за 60 евро в месяц. Однако в будущем ситуация может измениться. Семешко отмечает, что продуктовые ритейлеры, которые сейчас развиваются наиболее бурно как в столице, так и в регионах, предпочитают строить объекты самостоятельно. А вот крупные мировые непродовольственные операторы уровня H&M, ZARA,Ikea, которые могли бы обеспечить спрос на новые торговые площади, в Беларусь не пришли. Представитель «Белхимконтракта» считает, что с введением в ближайшие годы в Минске ряда крупных торговых центров предложение опередит спрос: «Тенденция того, что наибольшую доходность обеспечивает торговая недвижимость, пойдет на спад, и в будущем наиболее доходной станет офисная».

Складская недвижимость по-прежнему не станет высокодоходным финансовым инструментом. Из-за больших затрат на строительство складских комплексов сроки их окупаемости растягиваются на 20 лет, даже если объекты построены в удобном месте - в районе МКАД. Однако площадок вблизи кольцевой почти не осталось, а с заполняемостью грузами складов, расположенных дальше от столицы, возникают проблемы, несмотря на очевидный дефицит качественной логистической недвижимости. «Нельзя вкладываться в строительство складов, что называется, в чистом поле. Их надо привязывать к конкретным грузовладельцам, потенциальным клиентам», - уверен Семешко.

Жилая недвижимость, по его словам, может принести доход лишь в случае ее продажи, когда рынок начнет расти. Из-за серьезного дисбаланса между ценой строительства и арендными ставками сдавать в наем квартиры, построенные по коммерческим ценам, невыгодно. «Снять приличную однокомнатную квартиру в Минске можно за $200-250 в месяц. Если посчитать затраты на покупку, ремонт и меблирование такой квартиры, то получится: чтобы окупить их в приемлемые сроки, сдавать ее нужно минимум за $500. При нынешних ставках, вложив деньги в жилую недвижимость, вы их получите назад через 25-30 лет. Это не бизнес. Доходные дома, существующие в Европе или США, в Беларуси сейчас невозможны», - рассуждает Семешко.

В Минске уже была сделана попытка построить дом премиум-класса для сдачи в аренду дипкорпусу. Однако проект не реализован - квартиры решено продавать.
Добавить комментарий
Проверочный код