Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№46 (769) 22 ноября 2010 г. Портмоне

«Покупка офиса - не только необходимость, но и инвестиция»

22.11.2010
 
Ситуацию на столичном рынке коммерческой недвижимости для «Портмоне» проанализировал коммерческий директор компании-застройщика IDC Group Алексей КОНЮШЕНКО.


-Что сегодня более выгодно - арендовать офис или иметь его в собственности?

- Средневзвешенные ставки аренды по итогам октября 2010г. почти не изменились. Офисы класса А можно арендовать по ставке в пределах 25 евро с НДС за 1 кв. м, класса В - 17-18 евро. Объекты класса С традиционно оцениваются ниже - 12-14 евро за

1 кв. м. Как правило, в эту ставку не включены расходы арендатора по коммунальным и эксплуатационным платежам, оплачиваемым дополнительно. При этом для отдельных объектов в каждом из классов возможна разбежка ставок в ту или иную сторону в пределах 10-15% от средневзвешенного уровня.

Готовые офисы в собственность предлагаются в среднем по ценам от $1800 за 1 кв. м и выше в объектах класса В, от $1500 - класса С. Объекты, позиционируемые на рынке как класс А, оцениваются продавцами не ниже $2500 за 1 кв. м.

Исходя из сложившихся сегодня цен продажи и ставок аренды офисов, сроки окупаемости инвестиций в покупку недвижимости для объектов класса А и В составляют порядка 6 лет, для объектов класса С - чуть более 6,5 лет. Это значительно меньше показателей, характерных для европейских рынков недвижимости (8-10 лет), и даже лучше показателей современного российского рынка недвижимости (7-7,5 года).

При условии, что на сегодня белорусские банки уже предлагают кредитные программы на приобретение недвижимости по ставкам от 13% в белорусских рублях и 10% в валюте, покупка офиса в собственность становится не только необходимостью, но и довольно выгодными инвестициями. Например, существует программа на приобретение офисных и торговых помещений в одном из строящихся бизнес-центров. Дополнительным плюсом такой кредитной программы является отсутствие необходимости в предоставлении залога - компания готова выступить перед банком поручителем за покупателей-заемщиков.

- Объекты каких классов сегодня наиболее востребованы?

- Инвесторы проявляют интерес к качественным бизнес-центрам класса В. Современный бизнес-центр класса В, отвечающий всем необходимым требованиям, - это объект, располагающийся в центральной части города (в Минске - желательно в пределах второго транспортного кольца) и имеющий отличную транспортную доступность из любой части города. Идеально, если недалеко от такого объекта есть действующая или строящаяся станция метро.

Один из наиболее важных на сегодня вопросов при строительстве административных зданий - обеспечение парковочными местами. Не менее важна и инженерная инфраструктура - например, оборудование здания современной системой принудительной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией (подогревом) воздуха, оптоволоконными сетями связи, импортными бесшумными лифтами. Арендаторы или покупатели офисов должны быть уверены, что у них не будет недостатка необходимой мощности для подключения офисного оборудования и оргтехники. С целью повышения надежности энергоснабжения в здании в некоторых объектах предусмотрены автономные источники питания - собственные дизель-генераторы.

- Как вы оцениваете сегодня риски участия в долевом строительстве?

- В теории все риски инвестора разделяются на внутренние, генерируемые самим проектом, и внешние, определяемые обстоятельствами, не зависящими от воли и желания участников процесса строительства. На практике внутренние риски определяются стадией проекта, опытом и квалификацией застройщика, проводимой им ценовой политикой и могут сильно отличаться от проекта к проекту. Тем не менее, заключая договор долевого строительства с опытным застройщиком, имеющим многолетний стаж работы в местных условиях и солидное портфолио реализованных проектов, инвестор, на мой взгляд, рискует не больше чем при заключении другого крупного хозяйственного договора, например договора поставки с авансом.

Существенного же изменения внешних условий нами не прогнозируется. За основной принимается сдержанно оптимистичный прогноз, по которому на протяжении 2011г. значительного изменения цен и ставок аренды недвижимости не произойдет. Проектами государственной денежно-кредитной и налоговой политики на 2011г. предусмотрено сохранение относительно низких темпов инфляции и дальнейшее понижение кредитных ставок, определенное снижение налогового бремени, что в сумме должно придать дополнительный положительный импульс развитию отечественного рынка недвижимости.
Добавить комментарий
Проверочный код