Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Ожидается, что декрет об обеспечительном депозите позволит бизнесменам не опасаться за свою свободу,если они выйдут за правовые рамки. Нужно просто заблаговременно положить не менее BYN50 тыс. на счет в Беларусбанке. От чего еще можно обезопасить граждан?
от призыва в армию
от бедных родственников
от оплаты коммунальных услуг
от вредных привычек
от прохождения флюрографии
№31 (754) 09 августа 2010 г. Дом

Выход на площадь

09.08.2010
Инвестор воспрянул ото сна
В I полугодии 2010г. столичный рынок коммерческой недвижимости стал выходить из кризисного оцепенения. Несмотря на то что вакантных площадей (особенно в сегментах офисной и торговой недвижимости) по-прежнему хватает, дефицит качественных объектов дает о себе знать. В ближайшее время, по прогнозам экспертов, нехватка площадей будет лишь усиливаться: в кризис девелоперы заморозили запланированные ранее проекты или замедлили их реализацию.


АРЕНДУЮТ ИЗБИРАТЕЛЬНО

По данным компании «Твоя столицаконсалт», в этом году в Минске было введено около 22 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах (без учета офисных помещений, встроенных в жилые дома). До конца года девелоперами заявлен ввод еще 11 бизнес-центров общей площадью 106 тыс. кв. м (два объекта класса А на 10,8 тыс. кв. м, четыре объекта класса B на 46,3 тыс. кв. м и пять объектов класса C на 48,9 тыс. кв. м). Однако, по прогнозам компании, в этом году не все проекты будут реализованы: на рынок выведется лишь около 3 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А и около 34 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса B. «Для Минска такой объем недостаточен. До кризиса были годы, когда рынок легко поглощал 100 тыс. кв. м офисных площадей в год. Сейчас в Беларусь активно приходят крупные международные банки, транснациональные компании, которые арендуют офисы площадью 500-1000 кв. м и более. Поэтому дефицит качественных площадей будет сохраняться», - прогнозирует замдиректора «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов.

Активизировавшиеся после кризиса арендаторы довольно быстро соглашаются на новые предложения по разумным ставкам. Например, введенный недавно бизнес-центр «А-100» был почти полностью заполнен за четыре месяца. С другой стороны, для ряда столичных бизнес-центров по-прежнему актуальна проблема вакантных площадей: в разных объектах пустует 20-30% сдаваемых в аренду офисов.

Попов объясняет это тем, что введенные в 2008-10гг. бизнес-центры проектировались еще до кризиса, когда недогретый рынок принимал абсолютно все предложения. Сейчас же арендаторы стали взыскательнее. Поэтому объекты, расположенные в районах с плохой транспортной доступностью, малым количеством парковочных мест, а также недостаточным техническим оснащением (для бизнес-центров класса А, например, единая система кондиционирования сегодня является обязательной), не находят арендаторов.

К тому же часть арендодателей проиграли на том, что не готовы были пойти на заметное снижение арендных ставок, а в 2009г. не соглашались на предоставление клиентам арендных каникул. Между тем средние ставки предложения сейчас заметно ниже, чем в 2008г., когда даже помещения класса C неплохо сдавались по 20 евро за 1 кв. м. Средние ставки предложения в офисах класса А, по данным «Твоя столицаконсалт», в I квартале 2010г. находились на уровне 26,7 евро за 1 кв. м, а во II квартале выросли до 29 евро. В объектах класса В (а именно их на рынке больше всего) составляли 17,7 и 21 евро соответственно. Офисы в бизнес-центрах класса С в I квартале предлагались по 14,6 евро за 1 кв. м, а во II - по 15,4 евро.

Несмотря на очевидную тенденцию роста, пока арендные ставки значительно ниже, чем в 2009г. Офисы класса А сейчас сдаются примерно на 15% дешевле, чем во II квартале 2009г., класса B - почти на 10% дешевле, а ставки на помещения класса С потеряли 23% по сравнению со значениями годичной давности. Несмотря на то что арендаторы испытывают дефицит в качественных площадях, Попов не прогнозирует роста ставок до докризисных значений. Аренда в минских бизнес-центрах и так обходится намного дороже, чем в странах Балтии и Центральной и Восточной Европы. В Варшаве, например, офисы предлагаются в аренду в среднем на 15% дешевле, чем в белорусской столице.

КУПИТЬ - НЕ СТРОИТЬ

В условиях завышенных, по мнению многих арендаторов, ставок компании, обладающие свободными ресурсами, предпочитают вкладывать их в строительство собственных офисов. Долевое строительство офиса класса A обойдется в среднем в $2,4 тыс. за 1 кв. м, объекты класса В предлагаются в долевку в среднем по $1,9 тыс., офис класса С можно построить менее чем за $1,5 тыс.

По мнению Попова, в ближайшее время на рынке будут сохраняться предложения по долевому строительству, поскольку застройщики продолжат испытывать дефицит в ресурсах. Тем не менее собеседник отмечает, что для инвесторов долевое строительство малоинтересно как бизнес, поскольку с появлением большого количество собственников теряется управляемость объектом. С течением времени на белорусском рынке установится уже наметившаяся общемировая тенденция строительства бизнес-центров с целью их сдачи в аренду (в первые 4-7 лет эксплуатации здания), а затем их инвестиционной продажи.

Что касается объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, то цены растут на самый популярный B-класс (в I квартале средняя цена на такие объекты составила $2117 за 1 кв. м, а во II - уже $2510). Год назад (во II квартале 2009г.) купить аналогичные объекты можно было примерно на 15% дешевле. Более качественные объекты класса А пока вообще не выставляются на продажу, что еще больше подстегивает интерес к приобретению офисов, котируемых как класс В. А вот переоцененные до кризиса офисы класса С и низкокачественные офисы дешевели. Объекты класса С в апреле-июне выставлялись на продажу в среднем по $1913 за 1 кв. м против $2022 во II квартале, низкокачественные офисы предлагались в среднем по $1684 против $1776 в I квартале.

ДОХОДНОЕ МЕСТО

На рынке торговой недвижимости господствуют те же тенденции. Несмотря на значительный дефицит качественных торговых площадей, ряд торговых центров пустует. Это главным образом вторые этажи многоэтажных торговых и торгово-развлекательных центров, расположенных в спальных районах и на окраинах и предназначенных для сдачи в аренду индивидуальным предпринимателям. Однако ввиду небольшого потока потребителей они не пользуются спросом. А вот снять «место» по приемлемым ставкам в объектах уровня «Экспобела» чрезвычайно сложно.

В дефиците также объекты стрит-ритейла и здания под супер- и мини-маркеты в жилых районах с плотной многоэтажной застройкой, которые пользуются спросом со стороны продуктовых сетей формата «у дома». В таких условиях торговая недвижимость остается наиболее доходным сегментом рынка коммерческой недвижимости. В I полугодии, по данным «Твоя столицаконсалт», средние арендные ставки в столичных торговых объектах находились на уровне чуть выше 30 евро за 1 кв. м, что, впрочем, почти на четверть меньше, чем в I квартале 2009г., и на 16% меньше, чем во II.

Долевое строительство в торговых центрах в этом году обходится примерно на 23-30% дешевле, чем в прошлом году. В I квартале средняя цена 1 кв. м в возводимом по долевке торговом объекте составляла $2860, во II квартале - $2628. На вторичном рынке покупка объекта, по данным «Твоя столицаконсалт», обходилась в среднем в $2131 и $2095 соответственно.

Среди заметных открытий на столичном рынке в 2010г. - введение торгово-административных центров «Стелла» и Richmond, третьего гипермаркета сети Prostore, а также крупных объектов строительного ритейла «ОМА» и «Материк». До конца года к вводу заявлено еще пять объектов общей площадью более 76 тыс. кв. м, в т.ч. торговой - около 18 тыс. кв. м.
Добавить комментарий
Проверочный код