Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№31 (754) 09 августа 2010 г. Дом

Выход на площадь

09.08.2010
Инвестор воспрянул ото сна
В I полугодии 2010г. столичный рынок коммерческой недвижимости стал выходить из кризисного оцепенения. Несмотря на то что вакантных площадей (особенно в сегментах офисной и торговой недвижимости) по-прежнему хватает, дефицит качественных объектов дает о себе знать. В ближайшее время, по прогнозам экспертов, нехватка площадей будет лишь усиливаться: в кризис девелоперы заморозили запланированные ранее проекты или замедлили их реализацию.


АРЕНДУЮТ ИЗБИРАТЕЛЬНО

По данным компании «Твоя столицаконсалт», в этом году в Минске было введено около 22 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах (без учета офисных помещений, встроенных в жилые дома). До конца года девелоперами заявлен ввод еще 11 бизнес-центров общей площадью 106 тыс. кв. м (два объекта класса А на 10,8 тыс. кв. м, четыре объекта класса B на 46,3 тыс. кв. м и пять объектов класса C на 48,9 тыс. кв. м). Однако, по прогнозам компании, в этом году не все проекты будут реализованы: на рынок выведется лишь около 3 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А и около 34 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса B. «Для Минска такой объем недостаточен. До кризиса были годы, когда рынок легко поглощал 100 тыс. кв. м офисных площадей в год. Сейчас в Беларусь активно приходят крупные международные банки, транснациональные компании, которые арендуют офисы площадью 500-1000 кв. м и более. Поэтому дефицит качественных площадей будет сохраняться», - прогнозирует замдиректора «Твоя столицаконсалт» Юрий Попов.

Активизировавшиеся после кризиса арендаторы довольно быстро соглашаются на новые предложения по разумным ставкам. Например, введенный недавно бизнес-центр «А-100» был почти полностью заполнен за четыре месяца. С другой стороны, для ряда столичных бизнес-центров по-прежнему актуальна проблема вакантных площадей: в разных объектах пустует 20-30% сдаваемых в аренду офисов.

Попов объясняет это тем, что введенные в 2008-10гг. бизнес-центры проектировались еще до кризиса, когда недогретый рынок принимал абсолютно все предложения. Сейчас же арендаторы стали взыскательнее. Поэтому объекты, расположенные в районах с плохой транспортной доступностью, малым количеством парковочных мест, а также недостаточным техническим оснащением (для бизнес-центров класса А, например, единая система кондиционирования сегодня является обязательной), не находят арендаторов.

К тому же часть арендодателей проиграли на том, что не готовы были пойти на заметное снижение арендных ставок, а в 2009г. не соглашались на предоставление клиентам арендных каникул. Между тем средние ставки предложения сейчас заметно ниже, чем в 2008г., когда даже помещения класса C неплохо сдавались по 20 евро за 1 кв. м. Средние ставки предложения в офисах класса А, по данным «Твоя столицаконсалт», в I квартале 2010г. находились на уровне 26,7 евро за 1 кв. м, а во II квартале выросли до 29 евро. В объектах класса В (а именно их на рынке больше всего) составляли 17,7 и 21 евро соответственно. Офисы в бизнес-центрах класса С в I квартале предлагались по 14,6 евро за 1 кв. м, а во II - по 15,4 евро.

Несмотря на очевидную тенденцию роста, пока арендные ставки значительно ниже, чем в 2009г. Офисы класса А сейчас сдаются примерно на 15% дешевле, чем во II квартале 2009г., класса B - почти на 10% дешевле, а ставки на помещения класса С потеряли 23% по сравнению со значениями годичной давности. Несмотря на то что арендаторы испытывают дефицит в качественных площадях, Попов не прогнозирует роста ставок до докризисных значений. Аренда в минских бизнес-центрах и так обходится намного дороже, чем в странах Балтии и Центральной и Восточной Европы. В Варшаве, например, офисы предлагаются в аренду в среднем на 15% дешевле, чем в белорусской столице.

КУПИТЬ - НЕ СТРОИТЬ

В условиях завышенных, по мнению многих арендаторов, ставок компании, обладающие свободными ресурсами, предпочитают вкладывать их в строительство собственных офисов. Долевое строительство офиса класса A обойдется в среднем в $2,4 тыс. за 1 кв. м, объекты класса В предлагаются в долевку в среднем по $1,9 тыс., офис класса С можно построить менее чем за $1,5 тыс.

По мнению Попова, в ближайшее время на рынке будут сохраняться предложения по долевому строительству, поскольку застройщики продолжат испытывать дефицит в ресурсах. Тем не менее собеседник отмечает, что для инвесторов долевое строительство малоинтересно как бизнес, поскольку с появлением большого количество собственников теряется управляемость объектом. С течением времени на белорусском рынке установится уже наметившаяся общемировая тенденция строительства бизнес-центров с целью их сдачи в аренду (в первые 4-7 лет эксплуатации здания), а затем их инвестиционной продажи.

Что касается объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, то цены растут на самый популярный B-класс (в I квартале средняя цена на такие объекты составила $2117 за 1 кв. м, а во II - уже $2510). Год назад (во II квартале 2009г.) купить аналогичные объекты можно было примерно на 15% дешевле. Более качественные объекты класса А пока вообще не выставляются на продажу, что еще больше подстегивает интерес к приобретению офисов, котируемых как класс В. А вот переоцененные до кризиса офисы класса С и низкокачественные офисы дешевели. Объекты класса С в апреле-июне выставлялись на продажу в среднем по $1913 за 1 кв. м против $2022 во II квартале, низкокачественные офисы предлагались в среднем по $1684 против $1776 в I квартале.

ДОХОДНОЕ МЕСТО

На рынке торговой недвижимости господствуют те же тенденции. Несмотря на значительный дефицит качественных торговых площадей, ряд торговых центров пустует. Это главным образом вторые этажи многоэтажных торговых и торгово-развлекательных центров, расположенных в спальных районах и на окраинах и предназначенных для сдачи в аренду индивидуальным предпринимателям. Однако ввиду небольшого потока потребителей они не пользуются спросом. А вот снять «место» по приемлемым ставкам в объектах уровня «Экспобела» чрезвычайно сложно.

В дефиците также объекты стрит-ритейла и здания под супер- и мини-маркеты в жилых районах с плотной многоэтажной застройкой, которые пользуются спросом со стороны продуктовых сетей формата «у дома». В таких условиях торговая недвижимость остается наиболее доходным сегментом рынка коммерческой недвижимости. В I полугодии, по данным «Твоя столицаконсалт», средние арендные ставки в столичных торговых объектах находились на уровне чуть выше 30 евро за 1 кв. м, что, впрочем, почти на четверть меньше, чем в I квартале 2009г., и на 16% меньше, чем во II.

Долевое строительство в торговых центрах в этом году обходится примерно на 23-30% дешевле, чем в прошлом году. В I квартале средняя цена 1 кв. м в возводимом по долевке торговом объекте составляла $2860, во II квартале - $2628. На вторичном рынке покупка объекта, по данным «Твоя столицаконсалт», обходилась в среднем в $2131 и $2095 соответственно.

Среди заметных открытий на столичном рынке в 2010г. - введение торгово-административных центров «Стелла» и Richmond, третьего гипермаркета сети Prostore, а также крупных объектов строительного ритейла «ОМА» и «Материк». До конца года к вводу заявлено еще пять объектов общей площадью более 76 тыс. кв. м, в т.ч. торговой - около 18 тыс. кв. м.
Добавить комментарий
Проверочный код