Воскресенье, 4 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№17 (740) 03 мая 2010 г. Дом

Под парусом демпинга

03.05.2010
 
В последнее время в Минске реализовано сразу несколько интересных проектов на рынке офисной недвижимости. Начал заполняться арендаторами бизнес центр «А-100» по ул. Гинтовта, поступил в продажу очень амбициозный проект на пр. Победителей, открыл свои двери для арендаторов бизнес-центр «Парус» по ул. Мележа. Последние объекты любопытны тем, что представляют собой довольно крупные административные здания, появление которых, судя по всему, становится устойчивой тенденцией.


Об особенностях функционирования крупных бизнес-центров «Дом» беседовал со специалистом по операциям с недвижимостью АН «Евронедвижимость» Дмитрием РУБИНЫМ.

- Вывод на рынок крупных объектов офисной недвижимости - примета кризиса?

- Отнюдь. Те, кто полагает, что затраты на создание крупного офисного здания в расчете на 1 кв. м ниже, чем на строительство небольшого бизнес-центра, заблуждаются. Выбор проекта обусловливается целым рядом факторов, прежде всего - размером участка, отведенного под строительство, и финансовыми возможностями заказчика.

- Аренда офиса в крупном бизнес-центре сопряжена со множеством проблем: трудно найти место для парковки, в часы пик постоянно перегружены лифты, сложнее организовать питание персонала. Это не отпугивает арендаторов, а вслед за ними и девелоперов?

- Пожалуй, стоит согласиться, что эти сложности имеют место. С другой стороны, названные вами проблемы в той или иной степени присущи всем столичным административным зданиям и являются скорее приметой нашего времени, нежели недостатком конкретного проекта. В Москве, например, оставлять автомобиль в квартале от места работы - давно норма. К тому же эти недостатки с лихвой компенсируются более низкими арендными ставками, которые могут предложить владельцы крупных бизнес-центров. Как правило, аренда площадей в крупных бизнес-центрах обходится примерно на 20% дешевле, чем в небольших офисных зданиях аналогичного класса. Что же касается недостатков для владельцев, то управлять крупным бизнес-центром намного сложнее, чем небольшим.

- Почему?

- Это связано с тем, что у крупных объектов, как правило, множество собственников, которые конкурируют между собой за арендаторов, предлагая им более низкие цены. В результате мы сталкиваемся с таким явлением, как внутренний демпинг. На примере «Паруса» мы стали свидетелями любопытного явления: в этом бизнес-центре уже появились арендаторы-«кочевники». Это особый класс арендаторов, которые каждый месяц перевозят свой офис с этажа на этаж в поисках более интересного предложения. В свою очередь арендодатели, понимая, что могут потерять арендатора, вынуждены снижать арендные ставки вплоть до 10 евро за 1 кв. м.

- Выходит, доходность крупных офисных зданий априори ниже?

- Совсем нет. Но чтобы повысить доходность, нужно повысить эффективность управления объектом. А для этого его необходимо централизовать. Например, хорошим решением проблемы является наем управляющей компании, которая проводит единую ценовую и маркетинговую политику, отслеживает неплательщиков или «кочевников», занося их в единый «черный список». К тому же с привлечением управляющей компании снижаются затраты не только на содержание персонала любого из владельцев здания, но и на продвижение объекта. Сегодня ведь едва ли не каждый из собственников «Паруса» дает рекламу о предложении офисов. В результате у арендатора складывается справедливое ощущение, что предложение избыточно, а офисы, раз они предлагаются везде и всюду, никому не нужны. Поэтому я бы сказал, что размер в данном случае не имеет значения. Имеет значение то, насколько грамотно ведется управление объектом.
Добавить комментарий
Проверочный код