Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Обеспечит ли работой 500 тыс. граждан, официально зарегистрированных как безработные, обновленная версия декрета N3 «о тунеядцах»?
нет, скрытая безработица гораздо выше
нет, пока не будут проведены структурные реформы в экономике
нет, все закончится очередными акциями протеста
да, если президент приказал
нет, пятая колонна в Совмине преднамеренно дезинформирует президента
№17 (740) 03 мая 2010 г. Дом

Под парусом демпинга

03.05.2010
 
В последнее время в Минске реализовано сразу несколько интересных проектов на рынке офисной недвижимости. Начал заполняться арендаторами бизнес центр «А-100» по ул. Гинтовта, поступил в продажу очень амбициозный проект на пр. Победителей, открыл свои двери для арендаторов бизнес-центр «Парус» по ул. Мележа. Последние объекты любопытны тем, что представляют собой довольно крупные административные здания, появление которых, судя по всему, становится устойчивой тенденцией.


Об особенностях функционирования крупных бизнес-центров «Дом» беседовал со специалистом по операциям с недвижимостью АН «Евронедвижимость» Дмитрием РУБИНЫМ.

- Вывод на рынок крупных объектов офисной недвижимости - примета кризиса?

- Отнюдь. Те, кто полагает, что затраты на создание крупного офисного здания в расчете на 1 кв. м ниже, чем на строительство небольшого бизнес-центра, заблуждаются. Выбор проекта обусловливается целым рядом факторов, прежде всего - размером участка, отведенного под строительство, и финансовыми возможностями заказчика.

- Аренда офиса в крупном бизнес-центре сопряжена со множеством проблем: трудно найти место для парковки, в часы пик постоянно перегружены лифты, сложнее организовать питание персонала. Это не отпугивает арендаторов, а вслед за ними и девелоперов?

- Пожалуй, стоит согласиться, что эти сложности имеют место. С другой стороны, названные вами проблемы в той или иной степени присущи всем столичным административным зданиям и являются скорее приметой нашего времени, нежели недостатком конкретного проекта. В Москве, например, оставлять автомобиль в квартале от места работы - давно норма. К тому же эти недостатки с лихвой компенсируются более низкими арендными ставками, которые могут предложить владельцы крупных бизнес-центров. Как правило, аренда площадей в крупных бизнес-центрах обходится примерно на 20% дешевле, чем в небольших офисных зданиях аналогичного класса. Что же касается недостатков для владельцев, то управлять крупным бизнес-центром намного сложнее, чем небольшим.

- Почему?

- Это связано с тем, что у крупных объектов, как правило, множество собственников, которые конкурируют между собой за арендаторов, предлагая им более низкие цены. В результате мы сталкиваемся с таким явлением, как внутренний демпинг. На примере «Паруса» мы стали свидетелями любопытного явления: в этом бизнес-центре уже появились арендаторы-«кочевники». Это особый класс арендаторов, которые каждый месяц перевозят свой офис с этажа на этаж в поисках более интересного предложения. В свою очередь арендодатели, понимая, что могут потерять арендатора, вынуждены снижать арендные ставки вплоть до 10 евро за 1 кв. м.

- Выходит, доходность крупных офисных зданий априори ниже?

- Совсем нет. Но чтобы повысить доходность, нужно повысить эффективность управления объектом. А для этого его необходимо централизовать. Например, хорошим решением проблемы является наем управляющей компании, которая проводит единую ценовую и маркетинговую политику, отслеживает неплательщиков или «кочевников», занося их в единый «черный список». К тому же с привлечением управляющей компании снижаются затраты не только на содержание персонала любого из владельцев здания, но и на продвижение объекта. Сегодня ведь едва ли не каждый из собственников «Паруса» дает рекламу о предложении офисов. В результате у арендатора складывается справедливое ощущение, что предложение избыточно, а офисы, раз они предлагаются везде и всюду, никому не нужны. Поэтому я бы сказал, что размер в данном случае не имеет значения. Имеет значение то, насколько грамотно ведется управление объектом.
Добавить комментарий
Проверочный код