Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№13 (736) 05 апреля 2010 г. Дом

Залог познаётся в сравнении

05.04.2010
 


Особенности оценки недвижимости, предоставляемой в качестве залога, «Дом» попросил прокомментировать замдиректора ООО «Центр оценки» Геннадия ИГНАТКОВИЧА.

- Какой метод является определяющим при проведении оценки недвижимости?

- Есть три метода оценки. При сравнительном методе оценщик исходит из стоимости аналогичных и схожих объектов, предлагаемых на рынке, либо данных о фактических сделках. Доходный метод основан на том, что стоимость объекта определяется предполагаемым доходом, который он может приносить. Наконец, затратный метод основывается на том, что объект стоит столько, сколько стоит его создание. При оценке коммерческой недвижимости нашим предприятием практически всегда используются все три метода, что позволяет определить наиболее достоверную стоимость объекта. Однако в некоторых случаях применение трех методов оценки невозможно либо затруднено в связи с отсутствием необходимых исходных данных, точной информации или уникальностью объекта. Применение одного метода не является достаточным при оценке коммерческой недвижимости с целью залога.

Наличие сравнительного метода в абсолютном большинстве случаев является обязательным для оценки с целью залога, это требование самих банков, которые принимают недвижимость в качестве обеспечения кредита. При наличии массива достоверных данных этот метод позволяет определить стоимость с довольно высокой точностью. Также практически всегда оценка выполняется и доходным методом.

При оценке квартир, домов, гаражей, принадлежащих физлицам, как правило, хватает сравнительного метода. Дело в том, что рынок типового жилья довольно хорошо развит в Беларуси, поэтому сравнительный метод дает вполне точный результат. Доходный метод в данном случае не дает достоверной информации, поскольку в Беларуси жилье приобретается в основном для того, чтобы удовлетворять собственные потребности населения, а не для того, чтобы сдавать его внаем. В ноябре 2009г. вышли методические рекомендации по оценке жилой недвижимости, которые четко регулируют методику оценки жилья.

- В чем специфика оценки недвижимости как предмета залога?

- Банки исходят из того, что в случае неплатежеспособности кредитополучателя им нужно реализовывать залоговое имущество довольно быстро, как правило, в течение месяца. При этом велика вероятность, что имущество будет продано по более низкой цене. Поэтому нужно быть готовым к тому, что некоторые банки попросят оценить объект не по рыночной стоимости, а по ликвидационной. А она может быть ниже рыночной на 18-35%.

Возможно, в будущем ситуация изменится. В России, например, существует понятие «залоговая стоимость», которое включает в себя ликвидность объекта, сроки, в которые его можно продать, особенности объекта. Поэтому банки интересует прежде всего залоговая, а не ликвидационная стоимость объекта. По некоторым данным, в 2013-14гг. в нашей стране могут быть разработаны документы, вводящие определение залоговой стоимости.

Часто белорусские банки требуют указания в заключении об оценке дополнительных сведений, например кадастровой или рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, многие банки внимательно относятся к прогнозной информации о потоке доходов, который может генерировать объект коммерческой недвижимости.

- Какие подводные камни существуют при оценке недвижимости для банков?

- Необходимо помнить, что в залог, как правило, передаются объекты, оформленные в надлежащем порядке, в т.ч. и законсервированные недостроенные. Например, если при реконструкции к двухэтажному зданию был достроен третий этаж (однако изменения еще не были зарегистрированы), то оценщик проведет оценку, исходя из фактического состояния дел, т.е. оценит здание как трехэтажное. Банк же может исходить из того объекта, который существует де-юре. Поэтому собственнику здания банк может предложить либо законсервировать объект, чтобы заложить его, либо переоценить исходя из того, что здание двухэтажное (в соответствии со свидетельством о регистрации). Правда, в таких случаях банк и заемщик, как правило, договариваются, что в договор залога будут внесены изменения после ввода здания в эксплуатацию.

- Как долго действительно заключение об оценке залогового имущества?

- Оценка с целью залога действительна в течение шести месяцев. Однако практика показывает, что если заемщик не предоставил в банк оценку в течение 1-2 месяцев и передал заключение, сделанное четыре месяца назад, то банк, как правило, потребует проведения новой оценки. Сейчас ситуация на рынке недвижимости недостаточно стабильная, поэтому банки хотят располагать оперативными сведениями.
Добавить комментарий
Проверочный код