Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№44 (716) 09 ноября 2009 г. Дом

Метры без адреса

09.11.2009
Жилищные облигации составят конкуренцию долёвке

Валентина ОВЧИННИКОВА

1 октября вступила в силу Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций. Теперь эмитенты-застройщики могут выпускать облигации, номинированные не только в белорусских рублях, но и в инвалюте, а их покупателями могут стать не только граждане РБ, но и другие физлица, а также юрлица. Кроме того, способы обеспечения жилищных облигаций расширились за счет залога имущества и поручительства. Ранее этот вид ценных бумаг выпускался лишь под банковские гарантии.

Эксперты рынка ценных бумаг полагают, что расширение возможностей эмитентов по выпуску жилищных облигаций привлечет внимание строительных компаний к этому финансовому инструменту, с помощью которого сейчас финансируется около 10% строящихся объектов недвижимости. О преимуществах и недостатках строительства жилья через жилищные облигации корреспонденту «БелГазеты» рассказал менеджер по маркетингу УП «Деним Трейдинг» Виктор КРАСНОВ.

- Жилищная облигация - это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или инвалюте и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади объекта недвижимости.

Физлицо приобретает облигации на протяжении срока их обращения, при этом платежи могут осуществляться как в наличной, так и в безналичной форме. По окончании обращения (к этому моменту застройщик должен достроить и сдать в эксплуатацию дом) владелец облигаций меняет их на недвижимость соответствующей площади.

- Приобретение облигаций - это альтернатива долевому строительству жилья?

- Жилищные облигации - это более гибкий инструмент. Договор долевого строительства заключается на конкретную квартиру с очень высоким порогом выхода из строительства, а облигации дают собственнику право на приобретение определенного количества квадратных метров жилья. Поэтому этот инструмент больше подходит тем, кто готов вкладывать деньги на раннем этапе строительства, но хотел бы сохранить возможность выхода из строительства.

Будущий жилец покупает пакет облигаций, кратный метражу предполагаемой квартиры.

При долевом строительстве покупателю необходимо сделать существенный первоначальный взнос (до 30%) и далее платить равными частями до окончания строительства. А облигации можно покупать в соответствии с финансовыми возможностями на всем протяжении строительства.

При расторжении договора долевого строительства покупатель, как правило, должен возместить застройщику неустойку, заплатить штрафы и т.д. А вот если владелец жилищных облигаций решил отказаться от строительства квартиры, но покупателя на его ценные бумаги нет, то застройщик по окончании срока обращения (или досрочно) обязан выкупить облигации по номинальной стоимости. Фактически в таком случае покупатель теряет лишь разницу между стоимостью квадратного метра на момент покупки и продажи облигаций. А если облигации номинированы в инвалюте, то снижаются риски инфляции и девальвации рубля.

- Получая лишь право на покупку определенного количества квадратных метров, но не конкретный адрес, может ли владелец облигаций быть застрахован от того, что ему предложат часть квадратов в одной квартире, а часть - в другой?

- Согласно новой инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, приобретение облигаций максимально связано с приобретаемой квартирой. В обязательном порядке между приобретателем облигаций и застройщиком должен быть заключен договор. Наша практика показывает, что договор может предусматривать как максимальную привязку к конкретной квартире, так и лишь описание ее существенных характеристик (метраж, отделка, гарантии). Кроме того, выпуск облигаций привязан к конкретному объекту недвижимости. Т.е. застройщик не может выпустить облигации на большее количество квадратных метров, чем площадь здания. Это страхует покупателей от ситуации, в которую попали некоторые дольщики, когда одни и те же квартиры продавались несколько раз.

К тому же застройщик может формировать разную стоимость облигаций для разных типов квартир. Например, первый и последний этажи могут продаваться по одной цене, а промежуточные - по другой. В таком случае покупатель будет знать, что, приобретая определенный выпуск облигаций, он может претендовать только на конкретный тип квартир.

- Как владелец облигаций может защитить свои права, в случае если эмитент не выполнит обязательства по строительству?

- Покупателю будут компенсированы расходы на приобретение облигаций с учетом индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР). Облигации выпускаются под обеспечение - банковские гарантии, залог или поручительство третьего лица. Этот финансовый инструмент представляется достаточно прозрачным, поскольку в выпуск облигаций вовлечено много сторонних организаций: Департамент по ценным бумагам, который регистрирует облигации, профучастник, который занимается организацией выпуска и проверяет соответствие действий эмитента законодательству, банк, дающий гарантию эмитенту на объем выпуска.

- Что выпуск облигаций дает застройщику?

- В отличие от долевого строительства, при котором привлечение денежных средств возможно только после получения всех разрешений и начала СМР, облигационный заем можно провести и на этапе проектирования и подготовительных работ. Таким образом, выпуск облигаций может обеспечить финансирование на более ранних этапах строительства. Сейчас мы ведем проект, когда готова только проектная документация и до начала строительства еще предстоит отселить людей с территории застройки. Тем не менее это не станет помехой для выпуска облигационного займа.

С другой стороны, стоимость облигации не может изменяться на протяжении всего периода обращения. А вот при долевом строительстве в договоре можно предусмотреть, что стоимость метра может изменяться в соответствии с индексом стоимости СМР, либо при возникновении дополнительных расходов в процессе строительства. Поэтому, чтобы обеспечить сохранность средств, эмитент может провести несколько выпусков облигаций в процессе строительства. На ранних этапах строительства облигации будут иметь меньшую стоимость.

Еще одно преимущество облигационного займа в том, что в отличие от долевого строительства, при котором средства дольщиков направляются на спецсчет с последующим целевым использованием (например, непосредственно на этот, а не иной дом), при выпуске облигаций заемщик может использовать средства по своему усмотрению, в частности для финансирования начатых ранее проектов.

Облигационный заем и долевое строительство могут быть совмещены. Например, в таком случае на 40% площади выпускаются облигации, а в договоре указывается, что остальное собственник обязан приобрести, вступив в долевое строительство.

Римма Лапцевич, директор АН «АссистансХэлс»: «ЖИЛИЩНЫЕ ОБЛИГАЦИИ - НАДЁЖНЫЙ СПОСОБ СТРОИТЕЛЬСТВА»

- Долевое строительство и покупка облигаций, с нашей точки зрения, являются равнозначными инструментами строительства жилья. Своим клиентам мы советуем заключать договоры долевого строительства, если они планируют строить квартиру в кредит, поскольку сейчас банки не кредитуют граждан под покупку жилищных облигаций. Если же покупатель обладает собственными средствами, он может рассмотреть вариант покупки облигаций.

Последние дают некоторые преимущества. Например, договор долевого строительства гражданин может переуступить лишь близкому родственнику. А вот жилищные облигации, являющиеся финансовым инструментом бездокументарной формы, можно продать на протяжении всего срока обращения, причем рыночная цена облигаций может быть выше номинала.

Мы заключили договор с одним из застройщиков, продающим квартиры в двух домах по жилищным облигациям. Наш опыт показал, что жилищные облигации являются вполне надежным способом строительства жилья. Застройщик в соответствии с постановлением Минфина от 18 сентября 2009г. N115 сначала заключает с покупателем договор на строительство конкретной квартиры (с указанием количества комнат и метража), и лишь после этого гражданин покупает облигации эмитента. Если в процессе строительства покупатель захотел увеличить площадь, на которую он будет претендовать, то первоначальный договор расторгается и стороны заключают новый - на другую квартиру. После этого гражданин докупает необходимое количество облигаций.
Добавить комментарий
Проверочный код