Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№42 (714) 26 октября 2009 г. Последнее слово

Артём Вайнилович*: «Не стоит полагаться на свою интуицию»

26.10.2009
 


- Классические случаи мошенничества на рынке долевого строительства жилья, когда лжепредпринимательские структуры создаются с целью привлечь средства дольщиков и исчезнуть, в Беларуси единичны. Чаще всего проблема заключается в том, что застройщик недостаточно критично оценивает свои силы, начиная строительство.

В 2002-2007гг. цены на недвижимость в Беларуси зачастую увеличивались за год на 50%. В такой ситуации на рынок выходили все кому не лень. Компании привлекали средства дольщиков, продавая квартиры на ранних этапах строительства, но осваивать средства не торопились. Для ряда игроков рынка стратегия роста заключалась в том, чтобы набрать как можно больше стройплощадок. При этом законодательство позволяло оттягивать строительство на более поздние сроки.

В 2006-2007гг. ситуация принципиально изменилась. Вышел целый ряд нормативно-правовых актов, которые регламентировали сроки проведения проектных и строительных работ, порядок выделения участков под строительство, был подписан Указ N396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», определяющий взаимоотношения между дольщиком и застройщиком. С выходом этих документов застройщики вынуждены были активизировать освоение выделенных им площадок.

Однако с оживлением строительного рынка себестоимость строительства начала расти - цены на стройматериалы и работы стремительно шли вверх. Становилось понятно, что привлеченных ранее средств дольщиков не хватит. Если на этапе заключения договора дольщики платили за кв. м $600, то на этапе строительства его себестоимость составляла не менее $1000. Повысить стоимость жилья было невозможно - как правило, договоры заключались на фиксированные суммы. Многие компании в такой ситуации привлекали средства под новые площадки, достраивая за эти деньги старые дома. Получались обычные финансовые пирамиды.

Компании, которые располагали только одной площадкой, оказались в более сложной ситуации. Нередко, понимая, что средств дольщиков недостаточно, такие компании привлекали стратегических инвесторов. Взамен на финансирование строительства инвестор, как правило, получал право на часть квартир в будущем, которые тем не менее начинал реализовывать самостоятельно уже в процессе строительства. Параллельно эти же квартиры продавал застройщик. Таким образом получалось, что на одни и те же квартиры претендовали две группы дольщиков.

А это уже нарушение законодательства. По закону продавать квартиры имеет право только застройщик. В случае, если застройщик и инвестор создают простое товарищество, определяется ведущий товарищ, который осуществляет ведение дел от имени товарищества.

Избежать ситуации, когда одна и та же квартира продается дважды, помогла бы законодательная норма об обязательной регистрации договора долевого строительства в госорганах, которая действует, например, в России. Если договор на строительство квартиры, точный адрес которой указывается в договоре, будет зарегистрирован, то другой договор на продажу той же квартиры не будет зарегистрирован и, следовательно, заключен. Также довольно прогрессивным был бы возврат к обязательному страхованию ответственности застройщика.

Определенные шаги по обеспечению безопасности своих сбережений должен предпринять и дольщик. Во-первых, ему следует удостовериться, имеет ли он дело именно с застройщиком. Указ N396 определяет перечень документов, которые должны быть у застройщика для возникновения права привлекать денежные средства дольщиков. Во-вторых, гражданам, которые планируют участвовать в долевом строительстве квартир, рекомендуется изучить репутацию компании-застройщика, поинтересоваться, сколько домов она уже построила, какие проблемы у нее возникали при строительстве в прошлом.

Оптимально заключать договоры с застройщиками, входящими в многопрофильные холдинги. Такие структуры, как правило, более стабильны, поскольку в случае возникновения финансовых затруднений у строительной компании холдинги могут оттянуть средства на строительство с других направлений. В любом случае не лишним будет периодически выезжать на стройплощадку, чтобы убедиться, что строительные работы действительно ведутся ритмично, общаться с прорабом.

В-третьих, прежде чем заключить договор на долевое строительство, дольщику следует изучить разрешение Госстройнадзора на проведение строительно-монтажных работ. В этом документе указываются срок начала работ и проектная продолжительность строительства. Ознакомившись с документом, дольщик получит возможность оценить, сможет ли застройщик сдать дом вовремя.

Слишком низкая цена тоже должна насторожить дольщика. По закону цена одной и той же квартиры в течение одного календарного месяца должна быть одинаковой для всех дольщиков. Поэтому, если две структуры предлагают купить одни и те же квартиры по ценам, которые значительно разнятся, дольщик должен понять, что здесь что-то не чисто.

И главное, выбирая застройщика, не стоит полагаться на свою интуицию. Лучше обратиться к риелтору, который знает рынок и сможет предостеречь дольщика от вложения средств в рискованное предприятие.

*коммерческий директор ЗАО «Универсальные юридические услуги»
Добавить комментарий
Проверочный код