Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№40 (712) 12 октября 2009 г. Дом

Свято место пусто бывает

12.10.2009
 
Татьяна НИКИФОРОВА

Отношения между арендодателем и арендатором в условиях кризиса должны измениться. Такое мнение высказали участники семинара «Развитие торговой недвижимости в условиях Беларуси», организованного Институтом розничных технологий «Менка» 5-7 октября в Минске. По мнению экспертов, если собственники торговых площадей будут не готовы идти на уступки торговым операторам, значительные площади вновь вводимых торговых объектов - главным образом в регионах - могут оказаться вакантными.

Аналогичная ситуация сейчас характерна для перегретого в прошлом рынка торговой недвижимости российских мегаполисов. По некоторым оценкам, с начала кризиса доля вакантных площадей в ТЦ Москвы увеличилась втрое - до 15%. Несмотря на падение арендных ставок в среднем на 45% - до базового уровня $550 за кв. м, лишь несколько крупных объектов российской столицы сегодня заполнены на 100%. В Санкт-Петербурге доля пустующих площадей ТЦ увеличилась до 10%.

В Беларуси, где до кризиса ощущался дефицит торговых площадей, исхода арендаторов пока не наблюдается. По мнению гендиректора компании «Менка» Ларисы Лазаревич, отсутствие конкуренции между ТЦ и замораживание строительства новых торговых объектов позволили арендодателям в кризисной ситуации чувствовать себя довольно уверенно.

Но с заполняемостью ТЦ, вводимых в 2009-10гг., прежде всего в регионах, могут возникнуть проблемы. «До кризиса в ТЦ входили в основном непосредственно производители, выстраивавшие собственную товаропроводящую сеть, и франшизеры. Западный бизнес с интересом смотрел на быстрорастущий потребительский рынок нашей страны и охотно продавал франшизу белорусским компаниям. Сейчас и те и другие скорректировали программу развития. Производители не готовы инвестировать в расширение сети, а держатели западных брендов, видя, что рынок просел, тоже осторожничают», - отмечает Лазаревич.

Согласно докризисным заявкам девелоперов, до 2012г. объем ввода торговых объектов в Минске должен был обеспечить двукратный прирост торговых площадей к уровню 2008г. Сегодня торговые операторы не готовы к двукратному расширению, а значит, если кризис затянется, заполняемость новых площадей может оказаться под вопросом.

«ПОЛУЧАЕТСЯ ТАКОЙ СВОЕОБРАЗНЫЙ ШАНХАЙ»

В такой ситуации владельцам торговых объектов придется пересмотреть арендную политику. О вынужденном компромиссе между арендодателями и арендаторами «БелГазета» беседует с гендиректором девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза&консалтинг» (Москва) Марией ГУРОВОЙ.

- Кризис - время менять арендную политику?

- Конечно. И время искать разумные компромиссы с арендатором. Нужно найти способ обеспечить интересы обеих сторон: арендатор получает послабления в оплате арендуемых площадей, а арендодатель сохраняет торгового оператора.

- Сегодня арендодатели с боем соглашаются на предоставление арендных каникул…

- Конечно, многие думают, что раз площади есть, то они должны приносить деньги. С другой стороны, речь может идти и о прогрессирующей арендной ставке. Допустим, арендодатель намечает какой-то потолок, к которому стороны должны прийти через 12 месяцев. Первые 3 месяца арендатор платит за аренду с дисконтом 20-30% от действующей ставки. Это дает оператору время на раскрутку, на то, чтобы поставить логистику, привлечь лояльных потребителей. Потом постепенно ставка повышается.

- Какие еще варианты компромиссов могут рассмотреть арендодатель и арендатор?

- В каких-то случаях компромиссом может стать отказ арендодателя от дополнительных поборов - рекламных, сервисных сборов. Может быть снижена стоимость эксплуатации здания, фиксированная часть аренды, можно уйти от чрезмерных депозитов. Раньше в России в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу или исполнения обязательств по оплате арендатор зачислял на счет арендодателя сумму, равную арендной плате за 3-4 месяца. Сейчас размер депозита снизился до суммы арендной платы за два, а в некоторых случаях и за один месяц. Некоторые арендодатели помогают арендатору сделать ремонт с частичной компенсацией либо рассрочкой оплаты. Уместно также переходить на смешанную ставку аренды - фиксированная часть плюс процент с оборота, а для определенных операторов - только процент с оборота.

- Но ведь здесь возникает ряд вопросов: как установить адекватную арендную ставку, как потом контролировать своего оператора?

- В России сложилась определенная практика расчета арендных платежей с оборота в зависимости от типа арендатора. Гипермаркеты платят 2-4%, супермаркеты - 4,5-6%, дискаунтеры - 3-4%, магазины бытовой техники - 6-8%, одежды и обуви - 10-15%, детских товаров и подарков - 7-10%. Конечно, такая практика требует определенного контроля над своим арендатором. Можно, например, закрепить юридически, что каждые полгода сторонняя компания проводит аудит арендатора. Если проверка показывает, что предоставляемая отчетность адекватна, то аудит оплачивает управляющая компания.

- Какие операторы сегодня наиболее интересны?

- Сейчас интересен продуктовый ритейл, в некоторых форматах к нему добавляются промтовары. Интересны универмаги, развлекательные операторы.

- Какие ошибки в кризисной ситуации совершают участники арендных отношений?

- Например, часто в ТЦ делается более мелкая нарезка, чтобы привлечь больше операторов. Получается такой своеобразный Шанхай. В результате многие магазинчики становятся транзитными, покупатели проходят, не замечая их. Соответственно, товарооборот ТЦ падает.
Добавить комментарий
Проверочный код