Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№22 (694) 08 июня 2009 г. Экономика

Зыбкая почва

08.06.2009
Рискнут ли банки брать землю в залог?

Ольга МИКША

В течение 3 лет перечень банков, имеющих право принимать земельные участки в залоговое обеспечение, постоянно расширялся. Теперь, согласно указу N276 от 2 июня т.г., такое право получили все белорусские банки. Однако за это время земля так и не стала настоящим товаром, поэтому подобный залог остается слишком рискованным для банков.

Принимать в залог землю (права собственности и/или аренды на земельный участок) смогут все банки, обладающие лицензией на осуществление банковских операций по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности, - по сути, это все банки, зарегистрированные в Беларуси. До этого момента стать залогодержателем земли могли лишь крупные банки - так, с марта 2006г. таким правом пользовались «Беларусбанк», «Белагропромбанк», «БПС-банк», «Белинвестбанк», «Белвнешэкономбанк», «Приорбанк», «Паритетбанк» и «Банк ВТБ» (Беларусь) (в то время «Славнефтебанк»). Пресс-служба президента объясняет отмену ограничений в этой части банковской деятельности желанием придать импульс системе кредитования. Эксперты видят в этом документе очередной шаг к развитию ипотеки. Однако насколько широко станут пользоваться новым инструментом банки - вопрос открытый.

Несмотря на титанический труд Национального кадастрового агентства по кадастровой оценке земель Беларуси, земля до сих пор не является товаром с определенной стоимостью, выраженной в деньгах. Накануне кризиса, осенью прошлого года, эксперты-оценщики заявляли, что последняя кадастровая оценка достаточно точно отражает рыночную стоимость земли в различных частях страны. Но для банка кадастровая стоимость - лишь один из ориентиров при оценке ликвидности земельного участка. По определению залогом может стать любое имущество, на которое можно обратить взыскание.

В Беларуси землю не только проблематично взыскать, но также сложно продать и вообще оценить такой залог. Как рассказал «БелГазете» начальник управления залога и экспертизы «Белвнешэкономбанка» Виктор Криволапов, примеров проблем с оценкой земли, которую юрлица пытаются передать в залог, очень много: «В Гомельской области предприятие пыталось передать в залог арендованный земельный участок, и при рассмотрении документов оказалось, что ему необходимо заплатить за право аренды - насчитали $400 тыс. Это притом, что участок в аренде уже 8 лет». А другому предприятию в аналогичной ситуации насчитали всего $10 тыс.

В Беларуси купля-продажа земли осложнена множеством условностей, которые делают оборот земли чрезвычайно трудоемким процессом, благоприятным для возникновения коррупции на этапах оформления сделки. Например, юрлицо не имеет права купить землю у физлица. Даже если последнее горит желанием избавиться от надела. В этой ситуации непременным посредником обязан выступить местный исполком: в его компетенции переход прав на земельный участок, полномочия по определению взноса за право аренды и собственно арендная плата. Даже если иметь четко расписанную инструкцию действий, место для «коробки из-под ксерокса» всегда найдется.

Помимо расходов, связанных с ускорением перехода прав, есть вполне официальный повод для удорожания земли при продаже юрлицу - на 18% НДС. Хотя очевидно, что никакой добавленной стоимости при продаже земли создано не было.

Кроме того, при выдаче кредита под залог земли банк вынужден прогнозировать развитие рынка недвижимости на годы вперед. В его интересах, чтобы стоимость земли (а с ней и ликвидность залога) продолжала расти, а не падала. Значит, предложение земельных участков на рынке не должно опережать спрос, а качество участков также должно повышаться. В этой связи позиция кредитных организаций выглядит достаточно жестко: банк готов принять в обеспечение землю с развитой инфраструктурой и выдать кредит под хорошо проработанный бизнес-план. «Залог - это регулятор ответственности кредитополучателя», - напоминает Криволапов.

К примеру, если в малых и средних городах в рамках выполнения соответствующей программы решат передавать под кредиты на развитие коммунальные земли - пустые, без инфраструктуры - банки такое обеспечение добровольно вряд ли возьмут: по сути, это неликвид, и земля останется формальным залогом. Также банки не станут выдавать кредит даже под ликвидный участок, если кредитополучателем выступает ненадежный бизнес.

По мнению экспертов, вопросы земельного законодательства по своей широте относятся к сфере политических - ведь подавляющее большинство имущественных интересов так или иначе связаны с землей, с объектами, которые на ней расположены. Необходимость урегулирования земельных вопросов давно назрела, кризис лишь подчеркнул, насколько медленно они решаются. «К земле нельзя относиться как к еще одному игроку на скамейке запасных, - заметил Криволапов. - И выпускать его только потому, что кризис». Четкое и прозрачное земельное право так же необходимо для развития экономики, как и приход инвестиций и технологий. Ведь они приходят на землю.
Добавить комментарий
Проверочный код