Воскресенье, 11 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
Квартиры, загородная недвижимость, коммерческая недвижимость
vpolzu.ru
№16 (688) 27 апреля 2009 г. События. Оценки

Сидоров vs Красногрудко

27.04.2009
 


Разбор полётов

История. 20 июля 1999г. бизнесмен Виктор Сидоров, директор фирмы «Хорошо сидим», как физлицо заключает со своей же фирмой договор аренды пятикомнатной квартиры, которая находится на балансе фирмы. Срок аренды - 25 лет (до 2024г.) с ежемесячной арендной платой в Br10 млн. Прошли годы, Сидоров из директора превратился в замы, потом был вовсе уволен, а сама фирма «Хорошо сидим» в начале января 2007г. прекратила существование. Но, несмотря на карьерные перипетии, семья Сидорова продолжала жить в съемной квартире. Вплоть до «черной пятницы» 22 августа 2008г., когда суд расторг долгосрочный договор аренды.

Нюанс N1. В начале проживания Сидоров сделал перепланировку - объединил четыре кухонных окна в одно и превратил кладовку во второй санузел. Эти изменения не были согласованы и не нашли отражения в техпаспорте квартиры. Впоследствии это упущение дало новому собственнику основание для выселения арендатора с занимаемой жилплощади.

Нюанс N2. 11 мая 2007г. госслужащий Михаил Красногрудко приобрел обозначенную пятикомнатную квартиру у представителя фирмы «Хорошо сидим», а в довесок к метрам ему достался долгосрочный арендатор с семьей. Разумеется, двум семьям стало слишком тесно в пяти комнатах, поэтому Красногрудко решением суда выселил Сидорова с супругой и сыном на улицу - «без предоставления другого жилого помещения».

Продолжение истории. Тут-то и началось самое интересное. Сидоров не желал терять прекрасную квартиру в центре столицы с символической арендной платой в Br1000 (примерно $3,5 по среднему курсу 2008г.) - такая цифра получилась после корректировки договорной арендной платы в соответствии с величиной деноминации рубля в начале 2000г. (убрали три нуля). И подал в суд. Красногрудко тоже не хотел упустить завидное местожительство и также подал в суд.

Нюанс N4. Сидоров указывал, что даже при переходе права собственности на объект недвижимости договор аренды сохраняет свою силу, а значит, Красногрудко не имел права принудительно выселять его.

Нюанс N5. Красногрудко указывал, что Сидоров устроил самовольную перепланировку, чем нарушил условия договора аренды, а также задолжал арендную плату. И эти обстоятельства позволяют новому собственнику расторгнуть договор аренды. Кстати, по поводу платы ясности так и не возникло: после деноминации допсоглашения с откорректированной платой подписаны не были, и Сидоров самостоятельно превратил Br10 млн. в Br10 тыс. - это позволило ему заявить, что он внес арендную плату за 2007-09гг. наперед. Но платежных документов суду не представил.

Кроме того, суд выяснил, что в собственности у Сидорова была квартира в этом же доме, которую он выгодно продал в июне 2006г., а также осталась в собственности еще одна квартира, на окраине Минска.

Комментарий юриста. Согласно «Положению о порядке купли-продажи квартир (домов)» N589 от 1993г., квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть проданы, если в них нет прописанных граждан. Таким образом, перед подписанием договора купли-продажи между компанией «Хорошо сидим» и Красногрудко арендатор Сидоров обязан был выписаться из квартиры. Поскольку договор аренды Сидорова был заключен на срок более одного года, этот договор регистрируется в БРТИ, а при совершении сделки купли-продажи в выписке для отчуждения должна содержаться информация о наличии обременения на квартиру. Если к подписанию договора купли-продажи необходимые формальности со статусом арендатора не были улажены, сделка может быть признана ничтожной.

С другой стороны, согласно ст.36 ЖК, новый собственник квартиры имеет право в одностороннем порядке требовать расторжения договора найма в случае нарушения арендатором существенных условий договора. К таковым, в частности, относятся самовольная перепланировка и нарушение условий оплаты.

Таким образом, можно констатировать, что обе стороны допустили нарушения. Соответственно, квартира остается в собственности первоначального владельца - компании «Хорошо сидим».
Добавить комментарий
Проверочный код