Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
Производственные услуги и оборудование. Лаки и эмали мебельные.
mcolorit.ru
№8 (680) 02 марта 2009 г. Тема недели

«Нормальные люди всё поняли»

02.03.2009
 

Ольга МИКША

Обещанная президентом возможность купить квартиру по себестоимости всколыхнула белорусскую общественность. Правда, понятие себестоимости в строительстве - вещь многогранная.

Из чего складывается цена квадратного метра, корреспонденту «БелГазеты» рассказал гендиректор СООО «Ареса Строй Сервис» Сергей КОРЕНЬКО.

- Испугались ли застройщики требования президента отдавать жилье по себестоимости?

- Нет, конечно. Пугаются те, у кого совесть нечиста. Наша власть цивилизованная, и до сих пор никаких безобразий не было. Нормальные люди поняли это заявление нормально. В Минске не реализовано максимум 500 построенных квартир. У нас нет олигархов и богатых застройщиков, поэтому основной принцип строительства жилья - долевое строительство. Других денег у наших застройщиков, чтобы построить большой дом на 40 тыс. кв. м, нет.

Конечно, когда происходит обвал рынка, возникают нераспроданные квартиры. До кризиса свободных квартир ко времени сдачи дома не оставалось. Сейчас они есть, потому что кому-то не дали кредит, кто-то расторг договор. Но это совсем небольшой объем, порядка 30-40 тыс. кв. м. Для Минска это совсем ничего.

- Почему же информация была преподнесена так, словно это массовое явление?

- Видимо, накипело. Формирование цен в строительстве - очень сложная процедура. Давайте разберемся в вопросе себестоимости - сразу оговорюсь, не панельного жилья, а коммерческих каркасно-блочных домов. Например, в 2002-03гг. частному застройщику выделили участок под застройку, со сносом ветхого жилья и т.п. Он начинает заниматься сносом, отселением, проектированием, сметной документацией, на это у него уходит около трех лет. В это время он работает своими деньгами - обороткой, берет кредиты, готовит площадку. К 2005г. он начинает реально строить. К тому времени цена арматуры - $500 за т, кирпича - 3 цента за шт., силиката - $15-20 за куб. м. Себестоимость - $500-600 за кв. м. Застройщик добавляет свою рентабельность в 15-20% и открывает долевку на этапе котлована - примерно по $700 за кв. м. Получается, что к этому времени застройщик потратил $1-1,5 млн. своих и кредитных денег. Пошли дольщики, вносят свои средства, берут кредиты в банках, все идет нормально. На этом этапе он зарабатывает по $100 на 1 м, начинает возвращать вложенные собственные деньги, расплачиваться по взятым кредитам.

А потом начинается удорожание стройматериалов. Например, в сентябре 2008г., еще до кризиса, кубометр бетона стоит уже $150, арматура - $1,5 тыс. за т, куб силиката - $200 и больше. Строительство подорожало в десятки раз! Начинается подъем цены - $700, 800, 1000, 1500…

Параллельно с этим в Минске возникает дефицит участков под застройку, потом в 2006г. выходит указ N396, и новая долевка перестает строиться. При этом рынок разогре-вается доступными кредитами. Все вместе это добавляет к себестоимости еще $300-400, и мы выходим на $2 тыс. за кв. м. Вот эта добавка по сути была уже спекулятивной, основанной именно на недостатке предложения нового строительства на фоне повышенного спроса. Потом начинается кризис…

- Так что считать себестоимостью метра - затраты на последних этапах строительства?

- Балансовая себестоимость жилых домов формируется в рублях. Эта сумма переоценке не подлежит. Стоимость офисов постоянно переоценивается - с них берут налоги, и государству это выгодно. А по жилью такого нет. И сейчас в БРТИ вы можете найти кучу квартир по балансовой стоимости - $5-10 тыс. за пятикомнатную квартиру.

Поэтому получается, что с 2003г. заказчик тратил деньги в рублях, они накапливались и к осени 2008г. дали себестоимость - условно говоря, Br2 млрд. К концу 2008г. это было около $900 за кв. м. Причем около 60% квартир заказчик продал по $700-800, ведь у нас цены твердые, и дольщики получили свои квартиры. Часть квартир, уже в состоянии высокой степени готовности, продавалась по $1,5-1,6 тыс. И какие-то квартиры остались. Но по бухгалтерии объект закрывается в целом. Если сейчас остатки квартир продать по балансовой себестоимости, у застройщика не будет ресурсов для покрытия убытков, которые возникли по ранним продажам.

Сейчас коммерсанты думают, как закрыть дом без прибыли. Уже полгода мы находимся в состоянии выживания, сохранения бизнеса. Так делают нормальные застройщики, которые продолжают строить. Возможно, есть какие-нибудь отдельные застройщики, которые построили один дом за свои деньги и теперь ждут прибыли. Не исключено, что выступление президента касалось именно них. А те, кто серьезно занимается строительством, не стоят. Поэтому квартиры, которые у них остались, имеют предел стоимости для закрытия объекта без убытка. Грубо говоря, квартиры, которые остались в каркасно-монолитных домах, нужно продавать по $1,5-1,6 тыс. за кв. м. Что и происходит на рынке. Например, у какой-то организации с 2000г. осталась квартира стоимостью в $5 тыс., но это не значит, что она столько на нее потратила.

- Тем не менее люди ждут, когда станет еще дешевле…

- Это психологический барьер. Когда человек имеет деньги, но все вокруг - и власти, и газеты - говорят, что завтра будет дешевле, он не будет покупать ничего. Когда все ждут падения, это очень опасно: такая ситуация ведет к остановке производств и безработице. В Беларуси около 45% ВВП - это внутренний рынок, поэтому государство должно стимулировать потребление на внутреннем рынке. А недвижимость - это самый лучший стимулятор потребления внутри страны.

- Вам не кажется, что заявление президента, напротив, стимулирует дальнейшие ожидания?

- Наверное, это нужно рассматривать в таком контексте. Если кто-то из застройщиков до сих пор держит рентабельность в 100%, президент призывает: ребята, работайте на нормальной рентабельности, которая должна быть на уровне 10-20%. В целом, наоборот, после принятия недавних решений по строительству жилья сейчас пошел приток нуждающихся. А те, кто хочет купить подешевле за свой счет, понимают, что таких квартир очень мало.

У человека лежат доллары в чулке, и он думает, мол, сегодня я их придержу, а завтра куплю подешевле. Но завтра некуда будет вкладывать эти доллары. Дешевой готовой недвижимости не будет. А если учесть, что Обама вкидывает

$1 трлн. в экономику, то станет понятно, что доллар железно обесценится. И когда человек поймет, что завтра на свои $100 тыс. он сможет купить меньше, чем сегодня, и если он человек разумный, он побежит и купит сегодня.

- Так это должен быть финансово грамотный человек, который следит за развитием событий на финрынках…

- Уверяю вас, человек, у которого есть $100 тыс., не дурак.

- А те, у кого только $10-

20 тыс. и которые рассчитывают взять кредит и купить квартиру на спаде?


- Если они нуждающиеся, то да, они смогут взять дешевый кредит и строить. Ненуждающиеся на дешевый кредит рассчитывать не могут.

Если мы хотим жить в нормальной стране, нужно ломать эту пагубную психологию ожидания дна и откладывания покупок. Не может государство более полугода работать только на резервах, без продаж. Для нас дно уже настало. Следующий этап - остановка всех производств, безработица и мошенники, которые будут предлагать по $700 за 1 кв. м и ничего не построят. Нормальные бизнесмены сейчас озабочены не прибылью, а выполнением обязательств - перед дольщиками, перед исполкомом, перед банками.

- А дальше застройщики смогут строить, если сейчас они исполнят свои обязательства без прибыли?

- Тот, кто выживет, кто будет правильно себя вести, не будет останавливать стройки, тот сможет строить и дальше. Конкуренция будет меньше. Кто преодолеет сейчас трудности, в дальнейшем будет иметь большие плюсы.

- Сколько времени застройщики могут работать в ноль?

- Сколько нужно. Пока снова не вернется к жизни общество потребления.
Добавить комментарий
Проверочный код