Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№35 (656) 01 сентября 2008 г. Дом

Отсели, построй, отдай

01.09.2008
В долёвке новые проблемы

Ольга МИКША

После долгой паузы и принятия нескольких законодательных актов рынок долевого строительства снова ожил и стал привлекательным для частных застройщиков. Однако после начала работы по измененным правилам оказалось, что вместо прежних появились новые проблемы - с отселением домовладельцев, проживающих на территории будущего строительства, и продажей квартир нуждающимся. Эти проблемы также требуют немедленного решения, иначе долевое строительство может потерять значительную долю своего потенциала.

О новых проблемах долевого строительства и их решении корреспонденту «БелГазеты» рассказал помощник директора риэлтерской компании ViVa Invest Вадим ТАЧКИН.

- Много ли появилось компаний на рынке долевого строительства после внесения последних изменений в законодательные акты?

- Застройщиков стало больше. Возобновили деятельность компании, которые работали на рынке раньше, а также появились новые участники. Конкретизировался порядок распределения земельных участков под строительство, улучшились условия их аренды.

- Аукционов на право строительство многоквартирных домов до сих пор проведено не было. Как происходит застройка участков, которые все-таки выделяются?

- Частный бизнес интересуется в основном массовым жильем, которое востребовано рынком. И площадки под застройку домами с квартирами типовых потребительских качеств пока выделяются по заявительному принципу. Потенциальный застройщик приходит в исполком, заявляет о своем желании строить, и ему предоставляют земельный участок. Особенность в том, что негосударственным застройщикам практически не предоставляют площадок без обременений. В большинстве своем это частный сектор, требующий сноса и отселения домовладельцев. Выделяя такие площадки, исполком ожидает нового жилья и расселения тех, чьи дома уже давно мешают развитию и эффективному использованию территории столицы.

Проблема в том, что, согласно действующему законодательству, застройщик вынужден заниматься отселением, не имея юридических прав на участок строительства. Акт выбора земельного участка под строительство, на основании которого ведутся проектно-изыскательские работы и отселение проживающих на территории будущего строительства, не является подтверждением прав застройщика на участок. Не имея прав на участок, очень трудно вести переговоры с собственниками объектов недвижимости, подлежащих сносу, и практически невозможно выселение в судебном порядке тех, кто категорически не согласен с предложенными застройщиком вариантами или требует необоснованно завышенной компенсации.

Умышленно ухудшаются жилищные условия, происходит дробление недвижимости и увеличение числа собственников. По закону застройщик не может ограничить собственника в распоряжении своим имуществом. Запрет на регистрацию новых жильцов отселяемые обходят через отчуждение долей, которые иногда невозможно выделить в домовладении. Но это доля нового собственника, который требует отдельную квартиру.

Складывается парадоксальная ситуация: государство обязало частного застройщика улучшать жилищные условия отселяемых, однако не распространило на него правила предоставления жилья нуждающимся, в соответствии с которыми умышленное ухудшение жилищных условий является причиной отказа в предоставлении новой квартиры. В результате после предварительных переговоров с домовладельцами ко времени получения прав на земельный участок их количество значительно возрастает, что приводит к росту бюджета отселения.

- У нас уже была практика, когда взамен сносимого жилья предоставляли равнозначную жилплощадь, независимо от количества собственников. Что изменилось?

- Уже почти год действует указ N565, согласно которому при выборе собственником компенсации в виде квартиры последняя должна быть предоставлена ему исходя из расчета общей площади от 15 до 20 кв. м на каждого проживающего. Это принципиально отличается от ранее действующей нормы, когда собственнику и членам его семьи предоставляли жилье в размере, не менее занимаемого ранее. После этого затраты застройщика существенно увеличились, и у него нет возможности препятствовать умышленному ухудшению жилищных условий в домах, подлежащих сносу.

- Получились правовые ножницы…

- С одной стороны, упростили процедуру выделения земельных участков, с другой - не доработали законодательство в части передачи застройщикам прав на эти участки. В результате возросшие расходы инвестора будут возмещать участники долевого строительства, стимулируя дальнейший рост цен на жилье.

Есть еще одна потенциальная проблема, которая не может не беспокоить застройщика. Потратив немало денег на отселение и изготовление проектно-сметной документации, строительная организация обращается в исполком с просьбой разрешить стать заказчиком строительства. И не исключается возможность отказа в предоставлении такого права с компенсацией ранее понесенных затрат.

- Были прецеденты?..

- К счастью, нет, но законодательство это допускает, значит, потенциальная возможность такого поворота событий сохраняется. Мы имеем почву для прецедента, потому что это находится на усмотрении чиновника. Устранением предпосылок мог бы стать расширенный вариант инвестдоговора застройщика, в котором уже после выбора земельного участка компании гарантируются права заказчика строительства, определяются этапы и сроки отселения, изготовления и экспертизы проектно-сметной документации и другие существенные условия подготовительного периода строительства, а также возможность корректировки этих сроков в результате действия или бездействия третьих лиц (судебный спор с отселяемыми, несвоевременное рассмотрение представленных застройщиком документов в государственных компетентных организациях и т. д.).

- Как происходит продажа жилья в строящемся доме для нуждающихся в улучшении жилищных условий?

- Это еще один фактор, удерживающий частных инвесторов от активного выхода на рынок долевого строительства. Объем продажи жилья нуждающимся практически по его себестоимости доходит до 50% от всех квартир в доме! В комплексе с затратами на отселение и последующее строительство это снижает рентабельность строительных проектов до критического минимума инвестиционной привлекательности. Кроме того, ломается социальный состав жителей будущего жилого дома, а этот фактор является немаловажным при продаже дорогих и престижных квартир. Решением этой проблемы могла бы стать возможность предоставления застройщиком квартир для нуждающихся в исполком путем их покупки на вторичном рынке или строительства жилого дома типовой серии в районах массовой застройки в кооперации с другими застройщиками, осуществляющими строительство с аналогичными обязательствами перед государством.
Добавить комментарий
Проверочный код