Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№13 (634) 31 марта 2008 г. Дом

Ценно-бумажные метры

31.03.2008
Жилищные облигации как альтернатива кредитам

Ольга МИКША

№ 13 [634] от 31.03.08 - В ситуации, когда коммерческое долевое строительство оказалось практически свернутым в связи со сложностями привлечения средств дольщиков, для продолжения работ большинство застройщиков обратилось к банковским кредитам. Это увеличило себестоимость кв. м как минимум на величину процентной ставки. Между тем есть еще один механизм привлечения средств с максимальной защитой рисков как застройщика, так и граждан - жилищные облигации.

Механизм строительства жилья с финансированием за счет средств, полученных от продажи жилищных облигаций, достаточно прост. Получив участок под застройку и разрешение на строительство, строительная компания выступает эмитентом облигаций, номинальная стоимость которых является эквивалентом стоимости кв. м квартиры в будущем доме. Первичное размещение облигаций проводит профучастник рынка ценных бумаг, и при первичной продаже отношения сторон закрепляются договором.

Как правило, застройщик выпускает облигации несколькими займами на протяжении всего строительства, в зависимости от потребности в финансовых ресурсах. Цена жилищной облигации (т.е. квадратного метра) максимально приближена к рыночной на текущий момент. Желающие приобрести квартиру постепенно выкупают пакеты облигаций, доводя общее их количество до величины площади квартиры: например, для покупки квартиры площадью 80 кв. м потребуется приобрести 80 облигаций. Когда строительство завершается, эмитент (застройщик) погашает облигации - передает право на квартиру. Владелец облигаций может выбрать и денежную форму погашения, но этой возможностью граждане, как правило, не пользуются.

Принципиальное отличие такого способа финансирования строительства - в степени гарантий. По официальному определению, жилищная облигация - это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера площади жилья. Исполнение обязательств по облигациям обеспечивается банковской гарантией либо договором страхования. Облигации имеют номинальную стоимость, срок обращения, дату погашения, также указывается количество облигаций в выпуске и объем эмиссии выпуска.

После первичного размещения облигации могут свободно обращаться на вторичном рынке ценных бумаг, их можно продать на бирже по рыночной стоимости. Поэтому, несмотря на то, что формально облигации являются бездоходными (в отличие от обычных облигаций, на которые устанавливается определенный уровень годового дохода, выплачиваемого при погашении), фактически они защищены от инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости и обладают более высокой доходностью по сравнению с другими сегментами финансового рынка (правда, при условии растущего рынка недвижимости). К примеру, в марте на бирже было проведено шесть сделок по вторичной продаже жилищных облигаций.

Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах, хранятся в центральном депозитарии. Соответственно, их невозможно потерять или украсть. Это же обстоятельство позволяет владельцу облигаций быстро выйти из строительства - просто продав свои облигации. Без штрафов, которые обычно предусмотрены при долевом строительстве.

Для сокращения инвестиционных рисков при строительстве специалисты рекомендуют сочетать жилищные облигации с другими способами привлечения средств, в т.ч. банковские кредиты и финансирование по долевым договорам.

Несмотря на вполне жизнеспособную схему, в настоящее время жилищные облигации выпускает только один застройщик - компания «Тамбаз». Она строит элитные дома в квартале ул. Богдановича - Некрасова, и в течение двух лет выпустила десять жилищных займов более чем на Br20 млрд.

Примерно два года назад жилищные облигации стали выпускать крупнейшие белорусские банки. Основное отличие таких облигаций от облигаций, выпускаемых застройщиками, в том, что они не дают возможности при погашении получить квартиру, здесь задействованы чисто финансовые инструменты. Таким образом банки привлекают средства, которые затем направляют на финансирование жилищного строительства в виде кредитов гражданам и организациям. В этом случае обеспечением облигаций являются, по сути, своевременные выплаты граждан по уже выданным кредитам.

В конце 90-х гг. опыт выпусков целевого облигационного жилищного займа был у минской мэрии. В этой схеме квартиры присутствовали таким образом: городские власти выпускали облигации, которые покупали в основном юрлица, средства передавались заказчику строительства, тот строил дома и привлекал к этому делу и граждан-долевиков. После реализации построенных домов облигации погашались, а вырученные средства планировалось направить на новое строительство. Однако рост цен на рынке недвижимости и стройматериалов вынудил организаторов прекратить практику городских жилищных займов уже после второго выпуска.
Добавить комментарий
Проверочный код