Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Обеспечит ли работой 500 тыс. граждан, официально зарегистрированных как безработные, обновленная версия декрета N3 «о тунеядцах»?
нет, скрытая безработица гораздо выше
нет, пока не будут проведены структурные реформы в экономике
нет, все закончится очередными акциями протеста
да, если президент приказал
нет, пятая колонна в Совмине преднамеренно дезинформирует президента
№8 (578) 26 февраля 2007 г. Дом

Бросая якоря

26.02.2007
Ошибки при инвестициях в коммерческую недвижимость

Алексей КАРАМАЗОВ

Сфера коммерческой недвижимости, привлекающая во всем мире до 40% прямых инвестиций, остается одной из самых прибыльных и в белорусской экономике. Однако практика коммерческого строительства свидетельствует: нередко спешно возводимые торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры (ТЦ, ТРЦ, БЦ) «бросают якоря» не в тех гаванях, которые наиболее выгодны с инвестиционной точки зрения.

Дом продолжает начатый в предыдущем номере разговор о нюансах, которые необходимо учесть до того, как архитектор получит на руки техзадание. О типичных ошибках в коммерческом строительстве корреспонденту «БелГазеты» рассказывает управляющий партнер Центра «Конкордия» Ирина ДЯТЛОВСКАЯ.

- Где строить и что строить? У всех, кто сталкивался с вопросами расположения уже открытых ТЦ, ТРЦ, БЦ, остается ощущение, что зачастую коммерческая застройка развивается под влиянием довольно случайных обстоятельств…

- К сожалению, да. Судьба здания - это и судьба собственника, и судьба вложенных денег. Мы исследовали несколько районов, и одни из них являются привлекательными для объектов торговли с т.з. таких показателей как небольшое количество торговых площадей на тыс. жителей, невысокая универсализация торговой сети (меньше 70%), хорошая транспортная доступность и т.п.). А вот четырехугольник «Корона»-«Товары для дома»-запроектированные «Гулливер» и «Престон-Плаза» в самое ближайшее время может превратиться в системный или полный торговый узел. Уже сейчас в этом четырехугольнике нормативы площадей на тысячу жителей отвечают прогнозам госпрограммы по развитию торговли на 2010г., а непродовольственная торговая сеть - стандартам универсализации. Может оказаться, что территория будет перенасыщена торговыми объектами, и слабые торговые операторы без четкой концепции будут вытесняться торговлей современных форматов. Отработанная «КонкордияИнвест» методология позволяет выбирать места для объектов торгово-развлекательного назначения и предлагать наиболее эффективное использование земельных участков под различные объекты коммерческой недвижимости.

- Вы ратуете за проведение маркетинговых исследований еще до разработки концепции и проектирования объекта. Но ведь и в них бывают ошибки…

- В основном эти ошибки возникают из-за неправильно поставленных целей и задач исследования. Вторая группа недочетов связана с отсутствием опыта - не набита рука. Например, ближняя торговая зона иногда отождествляется с зоной пешеходной доступности (800-1000 м., 10 мин. ходьбы), а транспортная доступность (10-15 мин. езды) не принимается в расчет. Это может привести к недоучету потенциального количества покупателей, допустим для регионального торгового центра. А для него ведь 80% покупателей приходится именно на эту зону. Вот вам и предложение неверного решения…

- Бытует мнение, что все стратегические ошибки при строительстве ТЦ и ТРЦ уже совершены…

- Нет, это натяжка. Почти все уже построенные крупные объекты в целом отвечают классическим стандартам: большие транспортные потоки и удобные развязки, возможность организации парковок и т.п. Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Причем ошибки, связанные с концепцией, поддаются коррекции, и об этом свидетельствует опыт уже действующих ТЦ и ТРЦ.

- Как избежать ошибок при маркетинговых исследованиях, предшествующих строительству?

- Следует все-таки ориентироваться на профессионалов, специализирующихся в отрасли. Обычные маркетологи не могут справиться с задачей формирования концепции коммерческого объекта: слишком много факторов следует учитывать. Например, чтобы прогнозировать конкурентную ситуацию на перспективу, нужно и владеть труднодоступной информацией, которой нет в открытом доступе - знать генплан развития города, карту стратегического зонирования, представлять, какие проекты и когда должны стартовать, сдаваться в эксплуатацию.

- Маркетинговые исследования проведены. На очереди техзадание для архитектора. Что оно должно учитывать?

- Прежде всего - формат (тип торгового объекта) и его концепцию (индивидуальные особенности в ориентации на покупателя). Если это, скажем, ТРЦ, то какие там должны быть якорные арендаторы, операторы фаст-фуда, сферы развлечений и досуга, нужны ли детская площадка, боулинг, сквош-корты… Очень важно определить этажность, произвести грамотное зонирование. Из этого и вырастает техзадание.

Далее нужно будет рассчитывать прогнозируемые арендные ставки, примерные эксплуатационные затраты на содержание здания и т.п. Исходя из этих цифр, просчитываются месячная выручка и рентабельность объекта. Без маркетинговой базы, без инвестиционного планирования мы получим просто бетонную коробку.

- Но ведь даже с коробкой можно произвести коррекцию недочетов и ликвидировать упущения?

- Реконцепция, репозиционирование и особенно ребилдинг влекут за собой дополнительные затраты, хотя, как свидетельствует пример ТЦ «Рига», могут быть реализованы быстро и успешно. Оперативно исправлены недостатки концепции в «Зеркале» и «Мосте». Приходят более сильные операторы, обостряется конкуренция, наступает время менять концепцию и позиционирование, перестраивать объект. Выигрывает тот, кто владеет максимумом информации и правильно ее использует.

Иногда репозиционирование объекта, как свидетельствует российский опыт, может оцениваться в 50-75% его текущей стоимости. Дороже всего обходятся концептуальные ошибки, а они влекут за собой архитектурные.

Например, при подготовке техзадания под бизнес-центры инвесторы идут по пути опроса потенциальных арендаторов. Мы считаем такой подход ограниченным: люди не могут судить о том, чего они еще не видели. Более того - арендаторы не задумываются о том, что они могут захотеть увидеть через 2-3 года. Опросов «в лоб» недостаточно.

- Мировой опыт способен стать ориентиром?

- Да, но с учетом временного лага - периода отставания по той или иной области. В бенчмаркинге важно выбрать эталон для сравнения. Мы не можем сравнивать себя, например, с Уральским регионом - там уровень обеспеченности торговыми площадями уже на европейском уровне: более 600 кв.м. на 1 тыс. человек, примерно в 3 раза выше, чем у нас. Сравнивать нужно с регионами, близкими по социально-экономическому развитию и культурным стереотипам. По оценкам «КонкордияИнвест», в торгово-развлекательной сфере у нас отставание от России на 4-7 лет, по бизнес-центрам - еще больше. Для белорусского рынка эталоном может стать опыт России, Украины, стран Балтии. Увы, не всегда российские, украинские или литовские консультанты адекватно понимают или оценивают происходящее у нас. Поэтому опираться нужно на свои силы, свои ресурсы - аккумулировать информацию, консультироваться со специалистами и принимать обоснованные решения.
Добавить комментарий
Проверочный код