Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Обеспечит ли работой 500 тыс. граждан, официально зарегистрированных как безработные, обновленная версия декрета N3 «о тунеядцах»?
нет, скрытая безработица гораздо выше
нет, пока не будут проведены структурные реформы в экономике
нет, все закончится очередными акциями протеста
да, если президент приказал
нет, пятая колонна в Совмине преднамеренно дезинформирует президента
№51 (570) 25 декабря 2006 г. Экономика

Цена громким словам

25.12.2006
Почему осенью подорожали квартиры

Ольга МИКША

В 2006г. цены на квартиры полгода изображали стабильность, но с осени стали активно добирать упущенное. Подобное развитие событий эксперты прогнозировали еще в конце лета, анализируя реальные сделки и изменения в строительном законодательстве.

За зиму-весну 2006г. средние цены на квартиры выросли всего на 4%, летом рост прекратился практически полностью - средняя цена подрастала на десятые доли процента в месяц. Зато осень взяла активный старт. По статистике, рост цен за 11 месяцев составил 14,5%, квартиры в Минске за два последних месяца года подорожали примерно на $5 тыс. Больше всего, как водится, выросли в цене однокомнатные квартиры. В декабре «единички» предлагали в среднем по $45-48 тыс., демонстрируя самую высокую на вторичном рынке цену квадратного метра: по данным портала Realt.by, на конец прошлой недели она составила $1308.

«Двушки» стали примерно на $3,5-4,5 тыс. дороже, чем летом, - до $60 тыс. за стандартную квартиру (цена кв. метра - $1233). А со второй половины ноября стали подрастать в цене даже традиционные аутсайдеры рынка - трехкомнатные квартиры. Они подорожали примерно на $3 тыс., и сейчас средняя цена кв. метра в этой категории составляет $1144.

О том, что осень обещает стать жаркой, свидетельствовал анализ летних сделок купли-продажи. Специалисты АН «Твоя столица консалт» в течение года анализировали характер заключаемых в агентстве сделок и выявили некоторые расхождения с открытыми данными.

В частности, анализ сделок в ноябре показал, что реальные цены продаж по всем категориям квартир примерно на 3% выше, чем среднестатистические данные. Наименьшее расхождение с открытой статистикой продемонстрировали цены на однокомнатные квартиры - 2,3% ($1295/кв. м зафиксировали статданные по состоянию на первую декаду декабря и $1325 - по сделкам), наибольшее - цены на трехкомнатные - 3,8% (соответственно $1137 и $1180). По словам директора агентства Владимира Давидовича, это говорит о том, что практически все выставляемые на продажу однокомнатные квартиры раскупаются, и рынок в этом сегменте близок к ажиотажу. Во всех остальных сегментах покупателей в первую очередь интересуют качественные квартиры, а продавцы неадекватных по соотношению «цена-качество» вариантов вынуждены долго ждать. «Ротация квартир не обязательно пропорциональна, статистические данные не учитывают качественную составляющую сделок», - отметил Давидович.

В целом по рынку рост цен реальных сделок отличается от зафиксированного среднестатистического роста. Так, наиболее востребованные одно- и двухкомнатные квартиры за 11 месяцев года подорожали на 20%, трехкомнатные - на 17%, многокомнатные - на 15%.

При этом колебания цен в сделках начинаются примерно на два месяца раньше, чем это фиксируют статданные. К примеру, по данным АН «Твоя столица консалт», спрос на однокомнатные квартиры и, соответственно, цена на них, начал повышаться еще в июне, и колебания эти по итогам трех летних месяцев превысили $100/кв. м. Следом стали расти в цене другие категории квартир. Основной скачок цен в сделках на двухкомнатные пришелся на август-сентябрь, на трех- и многокомнатные - на октябрь-ноябрь. В целом эксперты отмечают, что в сентябре продавцы перестали сбрасывать цену на объекты, уже выставленные на продажу, а с конца ноября заметно начали повышаться цены на вновь выставляемые квартиры.

Более того, в ноябре 2006г. риэлторы зафиксировали новый скачок цен реальных сделок на однокомнатные квартиры, что позволяет с большой долей уверенности предположить их дальнейший рост и после новогодних праздников.

Одним из определяющих факторов влияния на осенний скачок цен в Минске, по мнению экспертов, стал рост реальных доходов населения и некоторое удешевление кредитных ресурсов. Полгода рынок переваривал «психологическую цену» квадратного метра в $1 тыс., которая была достигнута в конце 2005г., и к осени текущего года созрел брать кредиты и покупать жилье.

Однако к осени предложение сократилось. По оценке председателя ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, в декабре квартир стало меньше вдвое по сравнению с августом текущего года: «Около 90% тех, кто продает жилье, одновременно покупает квартиру взамен. Но если раньше после продажи однокомнатной квартиры для покупки «двушки» надо было добавить $10-12 тыс., то теперь для этого потребуется $15-18 тыс. Большинство продавцов самостоятельно собрать такие средства уже не могут, поэтому уходят с рынка».

На превышение спроса над предложением повлияло и принятие в июле 2006г. закона о долевом строительстве жилья, в результате чего практически все застройщики свернули работу по новым проектам. Закон запретил привлекать средства дольщиков на этапе проектирования, а также установил равенство цен для всех категорий дольщиков. Работа в таких условиях заставит девелоперов вместо привлечения средств от населения прибегать к услугам банковских кредитов, что автоматически удорожает кв. м в новом жилье, а на рынке останутся работать лишь крупные строительные корпорации. Несмотря на то, что в декабре был принят уточняющий указ (было разрешено продавать жилье нуждающимся по более низкой цене, чем обычному дольщику), главной проблемы девелоперов он не решил.

Кроме того, к ноябрю к желающим улучшить свои жилищные условия пришло осознание того, что громкие заявления властей о цене квадратного метра в $450-500 несбыточны в свете повышения цен на энергоносители. «И на рынке практически началась паника», - отмечает директор АН Viva Invest Вадим Тачкин.

По оценкам экспертов компании «Системное управление бизнесом», даже с учетом увеличившихся за последние годы объемов ввода жилья в Минске, этот объем составляет 0,4-0,45 кв. м жилой площади на одного жителя столицы. А чтобы только сбить ажиотажный спрос, необходимо выйти на отметку введения новых площадей минимум в 0,55-0,6 м кв. на человека в год. Для ликвидации дефицита предложения минским властям надо строить хотя бы на протяжении 8-10 лет из расчета 1 м кв. на жителя Минска. «Но увеличение темпов более чем в два раза - нереально для стройкомплекса столицы в ближайшей перспективе», - делают заключение эксперты.
Добавить комментарий
Проверочный код