Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№44 (512) 07 ноября 2005 г. Дом

ЖИЛБУМ

07.11.2005
Что будет с ценами на жильё

Константин ФИРСОВ

Аналитики известной компании Standard&Poor’s провели анализ причин роста цен на жилищном рынке Европы, переживающем 10-летний бум. Его основными моторами стали изменение демографической ситуации, острый дефицит нового жилья и чрезвычайно дешевые деньги.

За последние 25 лет рынок недвижимости ЕС проходил через периоды взлета и падения. Во время бума реальные цены на жилье резко вырастали, при рецессии - так же стремительно падали. Поэтому мифом является утверждение, что недвижимость не дешевеет.

По оценке Standard&Poor’s, с 1980г. бумы (рост реальных цен как минимум на 10% в год) имели место в восемнадцати странах, тринадцать из которых являются членами ЕС, падения - в десяти (пять из них в ЕС). Обычно за периодом резкого взлета цен наблюдается продолжительный период ценовой стабилизации или снижения реальных цен. В среднем реальные цены жилья в период после бума снижаются на 3% в год в течение 4 лет.

ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКТОР

В течение последующих 10 лет население ЕС сократится. На первый взгляд, это должно было бы означать падение спроса на жилье. Однако, согласно прогнозам авторитетной организации UN-Habitat, в 2005-10гг. спрос европейцев на жилье составит примерно 11,5 млн. квартир и домов и еще 14,5 млн. до 2025г. Средняя обеспеченность жильем составляет 40-45 кв.м. Сокращается средний размер семьи: с 2,75 в 1990г. до 2,19 в 2025г. (в основном из-за разводов и раннего ухода детей из семьи). В результате увеличивается число домашних хозяйств, растет желание новых семей жить отдельно.

К примеру, в Британии в 1990г. было 22,1 млн. домашних хозяйств, а в 2011г. прогноз предсказывает 26,2 млн. Во Франции, которая переломила негативный демографический тренд (прирост населения на 3,3% в год), необходимо 300 тыс. квартир и домов для новых семей. В Испании ежегодно строится 600 тыс. жилищных единиц (квартир и домов). Стареющее население предпочитает покупать собственное жилье, а не надеяться на аренду или социальное жилье. Это также влияет на спрос. Цены на жилье взвинчивают состоятельные иммигранты и иностранцы, среди них много людей из стран бывшего соцлагеря.

У нас демографическая ситуация также крайне неблагополучная, но число домашних хозяйств уменьшается. Лишь немногие дети могут рано уехать от родителей и вселиться в свою квартиру. Влияние спроса внешних субъектов, в первую очередь России, минимально. Доступ молодежи к ипотечным кредитам по сравнению с европейским рынком резко ограничен.

ДЕШЕВЫЕ ДЕНЬГИ

Во второй половине 90-х гг. низкая инфляция в ЕС позволила банкам существенно снизить процентные ставки по жилищным кредитам. Введение евро также способствовало снижению долгосрочных ставок по кредитам. Банк международных расчетов проанализировал динамику цен на жилье и выделил четыре главных переменных, влияющих на нее.

Первый фактор - фиксированная или плавающая ставка по ипотечным кредитам. При плавающих ставках можно получить очень дешевые деньги в большом объеме. Популяризация именно такой цены ресурсов во многих странах привела к увеличению количества денег под строительство жилья.

Второй фактор - наличие механизма динамичного обращения с залогом. Когда общий объем залога при растущих ценах на жилье надо увеличить, дополнительную часть кредита можно потратить на потребление. Такая схема привела к росту цен на недвижимость в Британии и ряде других стран.

Третий фактор - увеличение соотношения «кредита к стоимости жилья» и продление сроков кредитования. Страны, в которых отмечаются наибольшая доля кредита к стоимости жилья, самые продолжительные сроки выдачи кредитов и самая большая доля плавающих ставок по кредитам, имели самый большой жилищный бум.

И, наконец, четвертый фактор - сильная ориентация на рыночные каналы финансирования жилья. В течение последних 10 лет все эти факторы в сумме привели к резкому увеличению рынка ипотечных кредитов. В конце 2003г. долги по выданным под залог кредитам составили более 4,2 млрд. евро - в 2 раза больше, чем в 1993г. К концу 2004 г. этот показатель составил 4,7 млрд. евро.

Рост цен на жилье в Беларуси в большой мере является следствием большого предложения относительно дешевых денег. «Относительно», потому как по европейским меркам у нас безумно дорогие кредиты. Нацбанк стимулирует жилищное кредитование коммерческих банков - те особо не сопротивляются, поскольку найти прибыльные и окупаемые инвестиционные проекты чрезвычайно трудно. Вкладывать деньги в акции, землю, финансировать проекты green field банки не могут - такие ниши практически отсутствуют. Что еще делать с постоянно растущими депозитами населения? Строить жилье - наименее рискованное дело. Поскольку объем кредита покрывает у нас большую долю стоимости жилья, то этот процесс, особенно при наличии растущего госзаказа на жилье на льготных условиях, быстро набрал обороты.

Сегодня Беларусь прибывает на пике цикла жилищного рынка. Спрос сохраняется достаточно устойчивый - более полумиллиона очередников и много желающих вложить заработанные ресурсы именно в жилье. Получение ими стандартной квартиры в 80 кв. м означает строительство 40 млн. кв. м жилья. 2004г. стал рекордным по количеству построенных квартир - 40,5 тыс. средней площадью 86,5 кв. м. (общий жилой фонд на начало 2005г. составлял 221,4 млн. кв. м.).

Формально до насыщения рынка еще далеко, но при нынешней ситуации доходов домашних хозяйств их спрос на жилье далеко не всегда подкрепляется даже первым взносом или возможностью обслуживания ипотечного кредита. Поэтому в отличие от Европы наш рынок жилья сегодня в гораздо большей степени зависит от жилищной и общеэкономической политики государства, его присутствия на рынке как в виде кредитора и гаранта, так и регулятора цен на услуги, в т.ч. ЖКХ.

Важный фактор формирования рынка жилья - ограничение предложения стройуслуг и жесткое регулирование входа на этот рынок. При наличии большого превышения спроса над предложением логично было бы впустить на внутренний рынок строительные организации других стран, если своих не хватает. Это позволило бы приостановить рост цен и диверсифицировать предложение. Однако строительно-архитектурное лобби твердо держит круговую оборону. Результат картельного сговора - стремительный взлет цен на жилье.

СПРАВКА «БелГазеты». На строительном рынке есть что делить. В 2004г. валовая добавленная стоимость составила Br1474,2 млрд. - это почти 70% объема выпуска (Br2115,1 млрд.). В добавленной стоимости валовая прибыль составила 1159 млрд. (78,6%), а доля оплаты труда - 18%. Для сравнения: в 2003г. добавленная стоимость составила Br1062,1 млрд. а валовая прибыль - 76,7% этой суммы.

ЧТО БУДЕТ

Рецессия на белорусском рынке жилья неизбежна. Вопрос лишь в том, когда она наступит и насколько глубокой будет. Конечно, владельцам жилья в престижных местах особо опасаться не приходится: спрос на него будет всегда. Как ни парадоксально, рынок жилья должен опасаться начала рыночных реформ. Когда у банков расширятся инвестиционные возможности, произойдет отток ресурсов с рынка жилья. Реформы неизбежно сопровождаются сокращением доходов бюджета. Значит, государство будет не в состоянии строить жилье в нынешних объемах, тем более продолжать заниматься тотальным регулированием этого сектора. Прекратят свое существование схемы по использованию ценовых «вилок» при строительстве жилья за счет бюджетных ресурсов. Рассчитывать на быстрое накопление ресурсов у частных структур также не приходится.

Либерализация вторичного рынка жилья, развитие конкуренции на рынке риэлтерских услуг также будут способствовать падению цен на рынке жилья. И, наконец, рост цен на ЖКУ. Дотации рано или поздно закончатся, и тогда многие семьи предпочтут переехать в более скромное жилье.

Поучителен пример Швейцарии, которая очень жестко приземлилась после жилищного бума. В течение 80-х гг. цены на недвижимость там быстро росли, а в 1989г. достигли пика и удерживались до 1991г. Затем до 2000 г. цены падали. В это период остальная часть экономики была зеркальным отражением рынка жилья. Швейцарская федеральная комиссия по надзору за банками посчитала, что в 1991-96гг. из-за падения цен на жилье (по кредитам, выданным под залог) местные банки потеряли $33,4 млрд., что эквивалентно 8,5% объема всех выданных кредитов. Если такое случилось со швейцарскими банками, то на белорусские финансовые учреждения больно будет смотреть, когда они столкнутся с прекращение строительного бума. Еще больнее будет сотням тысяч белорусских вкладчиков, живущих в плену мифа «цены на квартиры упасть не могут».

Таблица
Добавить комментарий
Проверочный код