Воскресенье, 4 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№18 (486) 09 мая 2005 г. Экономика

УНИЖЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

09.05.2005
Александр СТУДЕНЦОВ

Из-за выступлений индивидуальных предпринимателей против нового порядка взимания НДС начался пересмотр правил предоставления в наем зданий и сооружений (включая нежилые помещения), находящихся в частной собственности. Указом N148 ограничены максимальные ставки арендной платы за «ярмарочные места». Правда, указ не согласуется с декретом N10, направленным на развитие аукционной (т.е. по как можно более высокой цене) формы распределения торговых площадей.

Вышеназванные нормы не являются альтернативными: юридическая сила второй из них исключает возможность выбора в случае проведения аукциона. Но совместно они предвещают ухудшение положения всех арендодателей. Вряд ли нынешнее ограничение прав отдельных из них будет пресечено Конституционным судом на основании отсутствия равных условий ведения хозяйственной деятельности, как это случилось с попыткой Минэкономики диктовать арендные ставки юрлицам негосударственной формы собственности (постановление N96).

По заключению органа конституционного контроля NЗ-137 договоры аренды направлены на возмездную передачу имущества в пользование, а не на возмездное оказание услуги. Действительно, чаще всего они опосредуют локальный оборот излишков имущества, носят единичный и второстепенный характер. Иными словами, относятся к внереализационным операциям, непосредственно не связанным с производством товаров, работ, услуг. Поэтому подобные сделки не могут подчиняться общим правилам ценообразования. Но учитывая масштабность аренды недвижимости, для многих коммерческих организаций в Беларуси она все более приобретает черты профильной деятельности. Поэтому следует ожидать включения ее в Общегосударственный классификатор видов экономической деятельности наравне с арендой строительного оборудования, сельхозмашин и т.п. (код 71), что осложнит жизнь собственникам и нанимателям.

Во-первых, изменится алгоритм расчета арендной платы в бизнес-центрах: она перестанет определяться лишь конъюнктурой рынка. На сплошное ограничение волевым способом рентабельности этих хозопераций государство не пойдет, поскольку заинтересовано в получении средств от найма имущества, в том числе в виде налогов. Однако к денежным расчетам между сторонами контрольные органы будут относиться пристальнее. В частности, приобретет реальную силу предписание, согласно которому невключаемые в арендную плату расходы и затраты арендодателя возмещаются арендаторами пропорционально занимаемой ими общей площади или по показаниям приборов учета, но отнюдь не исходя из всей площади здания. А отношение суммы фактических расходов к метражу арендуемых помещений элементарно высчитывается, позволяя выявить договорную дельту.

Во-вторых, уже сейчас арендодатель не имеет оснований относить на арендатора какие-либо расходы, кроме ложащихся прямо на переданное во владение и пользование имущество. Соответственно определяется размер платы за техобслуживание. Поэтому собственники объекта недвижимости должны относить на себя издержки по тем его частям, которые не сданы в аренду. Даже за общие санузлы плату с арендатора допустимо взимать лишь при условии, что он непосредственно ими пользуются (а это еще нужно постараться оговорить), в то время как сособственники несут такие расходы безусловно (ч.5 ст.11 Закона «О совместном домовладении»).

В-третьих, и арендатор не вправе произвольно вносить арендные платежи сверх оплаты за фактически полученное имущество. В договоре должен быть определенно указан объект аренды, чтобы сделка считалась совершенной (п. 3 ст. 578 ГК). Конкретно обозначая площадь и местоположение арендуемых помещений, стороны «привязывают» к ним названные платежи. Согласно ст. 11 Закона «Об аренде», арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции, и как доход арендодателя. Ведь себестоимость - затраты по оплате реально используемых в хозяйственном обороте энергоресурсов, налоги, отчисления и прочее, но не вмененные арендным договором показатели. С избытком уплаченные суммы влекут появление налоговой базы у обеих сторон по нескольким видам налогов.

Чтобы минимизировать риск ответственности разного рода, договор должен быть значительно обширнее обычного на сегодняшний день. К примеру, в соответствии с той же статьей Закона «Об аренде» стороны определяют отношения по поводу амортизационных отчислений исходя из стоимости арендованного имущества. Потому-то ее нужно во многих случаях называть, хотя на практике она чаще игнорируется, что может привести к применению санкций.

Итак, главное направление вероятного развития событий можно предвидеть, чего не скажешь о точечных ударах нормотворчества таранного типа. Это одна из причин, не позволяющих белорусской столице «возвыситься». Расширяясь и уплотняясь, Минск по-прежнему остается городом-«пигмеем». Интенсивное возведение малоэтажных офисных, торговых центров и прочих объектов соцкультбыта показывает, что проблема капиталовложений в строительный комплекс не столь остра, как связанные с ними инвестиционные риски. Трудно решиться аккумулировать крупные средства и привлекать прогрессивные технологии, если «сейсмоопасность» правовой базы способна разрушить архитектонику даже ультрасовременного небоскреба.
Добавить комментарий
Проверочный код