Воскресенье, 4 Декабря 2016 г.
Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№48 (465) 06 декабря 2004 г. Дом

ПРИРОДА ЦЕН В ПРЕДПОЧТЕНИЯХ РЫНКА

06.12.2004
Ольга МИКША

№ 48 [465] от 06.12.04 - В этом году цены на недвижимость ведут себя адекватно природным явлениям. Летнее солнцестояние задержало их рост на три месяца, а как только листья начали падать, цены тоже пришли в движение - правда, вверх. С появлением устойчивого снежного покрова риэлторы ожидают дальнейшего выравнивания цен по отношению к качеству: дорожать будут довольно просторные одно- и двухкомнатные, а также малогабаритные трехкомнатные квартиры.

В течение трех летних месяцев цены на недвижимость в Минске оставались стабильными: по данным газеты «Недвижимость для всех», средняя цена кв. м летом пребывала на уровне около $605. С началом нового делового сезона активизировались как продавцы, так и покупатели, но в неравной степени. По оценке гендиректора агентства недвижимости «Твоя столица» Владимира Давидовича, по отношению к лету спрос увеличился на 50%, а предложение - только на 25-30%. Почти двукратное превышение спроса над предложением осенью снова позволило продавцам начать повышать цены. В результате по итогам трех осенних месяцев рост средней цены кв. м по Минску составил 5%.

«В 30 МЕТРОВ НАРОД ЛЕЗТЬ НЕ ХОЧЕТ»

Зато высокие цены на квартиры повлекли за собой изменение структуры спроса. Полуторагодовой стремительный рост и весенне-летняя стабилизация цен заставили покупателей пересмотреть свои предпочтения. Если раньше самыми популярными были однокомнатные квартиры, то нынешняя осень выявила резкое увеличение интереса к двухкомнатным квартирам и отчасти к трехкомнатным: по оценкам, на 200% и 5% соответственно. При этом спрос на однокомнатные остался стабильным. Однако главная тенденция сейчас такова: наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры и просторные однокомнатные (площадью 45-55 кв. м).

Объясняя ее, риэлторы говорят, что «за такие деньги в тридцать метров народ лезть не хочет». Это же подтверждает подросший спрос на небольшие трехкомнатные квартиры площадью от 55 до 80 кв. м. В целом на изменение предпочтений покупателей вторичного рынка значительное влияние оказало повышение потребительских стандартов на первичном рынке недвижимости: теперь нормой считается строить однокомнатную квартиру площадью 45-50 кв. м, а двухкомнатную - 75-80 кв. м. Отметим, что это определенным образом нивелирует привычную характеристику квартиры по количеству комнат, выводя на первый план метраж и, соответственно, цену 1 кв. м.

Тем не менее, как и следовало ожидать, в структуре предложения наиболее востребованные варианты составляют намного меньшую долю, чем остальные. Так, предложение однокомнатных квартир выросло совсем незначительно - менее чем на 5%, двухкомнатных - на 10-12%. А вот предложение трех- и четырехкомнатных квартир по отношению к лету выросло на 70%. Сложившаяся структура предложения и спроса на эту категорию квартир позволяет риэлторам прогнозировать, что цены на них могут стабилизироваться, а также скорректироваться.

НА РЫНКЕ ПОХОЛОДАЛО

Даже несмотря на морозную пору, в целом цены на недвижимость замерзать не намерены. Согласно данным агентств недвижимости, к концу ноября средняя цена кв. м предложения по Минску превысила $640. После прошлого года, отмеченного 50-процентным ростом, 2004г. прошел под знаком стабилизации - за этот период цены на недвижимость выросли приблизительно на 15% (а нормой риэлторы полагают ежегодный рост в пределах 7-10%). Тем не менее это вдвое выше, чем доход по валютному депозиту, а значит, по-прежнему вложения в недвижимость являются более привлекательным инвестированием средств.

Несмотря на то, что при таком раскладе рассчитывать на сверхприбыли уже не приходится, это позволяет не только сохранить деньги от инфляции, но и рассчитывать на капитализацию. Однако, как отмечает Давидович, сейчас подобное вложение может быть оправданным только при долгосрочном владении: «При вложении на год расходы, связанные с приобретением и последующей продажей, обнуляют выгоду».

Специалисты полагают, что цены на недвижимость в Минске продолжат расти и в следующем году, но меньшими темпами. «Осень - это компенсация за летнее ценостояние», - считает Давидович. Помимо доллара, ослабление которого продолжает оказывать заметное влияние на формирование цен, немаловажным фактором являются цены на первичном рынке недвижимости. Это как сообщающиеся сосуды: если на вторичном рынке квартиры резко дорожают, интерес покупателей перемещается к новостройкам, и новые дешевые (относительно существующего жилого фонда) кв. м быстро раскупаются; если новое жилье предлагается по заметно более высоким ценам, чем на вторичном рынке, сметаются бэушные квартиры.

За прошедшие пять лет минский рынок недвижимости опробовал оба варианта развития. Сейчас, по наблюдениям специалистов, цены на первичном и вторичном рынках в достаточной мере сбалансированы. Средняя цена квадрата в новостройках составляет $700-750, на вторичном рынке - $650-700. Разница в 7-8% минимальна, кроме того, ко времени сдачи нового дома в эксплуатацию цены на вторичном рынке подрастут (именно поэтому всегда предпочтительнее оплачивать полную стоимость квартиры на начальном этапе строительства).

К благоприятным факторам по корректировке цен на недвижимость стоит отнести планы городских властей построить в следующем году 800 тыс. кв. м жилья для нуждающихся, а это около 15 тыс. квартир. Как показывает практика, несмотря на ежегодное увеличение объемов нового строительства в рамках госпрограмм, очередь в Минске не уменьшается. Однако ввод новых квартир, с более высокими эксплуатационными характеристиками, а также поступательный выброс на рынок той их части, которая «отстоялась» в течение трех лет после погашения льготного кредита, позволяет предположить, что вторичный рынок недвижимости будет и далее структурироваться. В результате цены на старые и тесные квартирки достигнут разумных пределов, а рост продолжится в сегменте более комфортного жилья.
Добавить комментарий
Проверочный код