Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что означают атаки российских СМИ на Беларусь?
это эксцесс исполнителя
после информобработки Украины настала очередь РБ
это заказ Кремля
атака СМИ - вымысел оппозиции
РБ надо прекратить поставки санкционных продуктов в РФ
РБ надо принять условия РФ в нефтегазовой сфере
№17 (434) 03 мая 2004 г. Портмоне

НАЩУПАЛИ ТОРМОЗА

03.05.2004
Ольга МИКША

№ 17 [434] от 03.05.04 - После полутора лет невероятного роста цен на квартиры на рынке недвижимости проявляются первые признаки стабилизации. Тем не менее специалисты-риэлтеры полагают, что до конца года ожидать заметного снижения цен вряд ли стоит: за это время рынок лишь успеет выровнять возникшие перекосы.

По оценкам специалистов, в течение 2003 г. цены на минскую недвижимость выросли на 40-50%, а за три года (с конца 2000г. - начала 2001г., когда начался бурный рост цен) квадратный метр в среднем подорожал на 120%. И лишь в конце марта риэлтеры отметили слабые признаки стабилизации: как сказала начальник отдела операций с недвижимостью агентства «Пран» Валентина Жбанова, «по крайней мере, цены не растут по тысяче в месяц».

Как известно, больше всего подорожали когда-то дешевые однокомнатные квартиры - более чем вдвое, притом что рост цен на дорогие квартиры составил по разным оценкам 30-40%. Поскольку рынок недвижимости весьма инертен, нынешняя стабилизация цен, по мнению гендиректора агентства недвижимости «Твоя столица» Владимира Давидовича, в первую очередь выправит возникшие перекосы: цены на однокомнатные «хрущевки» и «единички» в спальных микрорайонах остановятся и, возможно, даже снизятся до 10%, а поступательный рост цен на хорошие двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры может продолжиться.

Прекращение роста цен на квартиры ожидали уже давно. Когда летом прошлого года не произошла традиционная сезонная стабилизация, стало очевидным, что рынок достигает своего пика и долго такая ситуация не продержится. К середине осени 2003г. риэлтеры отметили начало снижения спроса. Эта тенденция сохранилась на протяжении прошедшего полугода, и к настоящему времени, по оценке специалистов агентства «Твоя столица», спрос упал на 30%, при этом предложение за этот же период выросло более чем на 40%. Налицо один из важнейших факторов стабилизации рынка - выравнивание соотношения спроса и предложения.

К концу ажиотажного спроса на квартиры привело изменение конъюнктуры рынка недвижимости. Когда в конце 2000г. цены упали до своего минимума, начался быстрый отток дешевых квартир. И тогда цены пошли вверх, а продавцы, которые могли «придержать» свои квартиры, сформировали еще больший дефицит и рост цен. На этом фоне выросли цены на аренду - к началу прошлого года практически вдвое: квартиры стало выгоднее сдавать, чем продавать, что также повлияло на дефицит. Быстрый рост недвижимости в цене сделал ее приобретение более выгодным вложением средств, чем накопления в валюте или на депозите. (К слову, рынок аренды дорогих квартир, купленных специально под сдачу, также «перегрет» - по данным Жбановой, выставленные по $600-700 в месяц реально сдаются лишь при снижении цены до $400-450).

К настоящему времени цены выросли настолько, что однокомнатная квартира в традиционно самом дешевом Заводском районе в среднем стоит около $20 тыс., а средняя цена квадратного метра «единички» в Минске в апреле составила $647 - практически столько же стоит квадратный метр жилой площади без отделки в престижной новостройке. Между тем покупательская способность большинства населения увеличилась главным образом за счет повышения доступности кредитных ресурсов банков, а не роста собственно доходов. И покупатели наконец-то стали более разборчивы.

Таблица

Кроме того, у них появилась неплохая альтернатива предпочесть покупке квартиры на вторичном рынке строительство новой. При сложившихся в настоящий момент ценах этот вариант становится все более привлекательным. Во-первых, это новый дом, более теплый и комфортный, с новыми инженерными сетями, во-вторых, использование кредитов часто бывает затруднительным при покупке квартиры из длинной цепочки. По наблюдениям риэлтеров агентства «Твоя столица», разъездные варианты - цепочки - составляют до 70% всего объема предложения. В период роста цен выстраивать цепочки очень тяжело. Сейчас, после года активного использования для оплаты за квартиру банковских кредитов, стали очевидными трудности этой формы расчета. По словам некоторых риэлтеров, если кредитом хотят расплатиться в начале или середине цепочки, такой вариант иногда даже не принимается к рассмотрению, а если проходит, то квартира может стать дороже - до $500. Главным препятствием здесь является срок выдачи банком кредита - иногда он может растянуться на три недели, что неприемлемо для людей, которые ждут квартиру.

Некоторый отток потенциального спроса со вторичного на первичный рынок недвижимости можно прогнозировать не только в связи с выравниванием цен, но также с озвученными планами минских городских властей ежегодно целенаправленно увеличивать количество вводимых квадратных метров, как в рамках ЖСК, так и при долевом строительстве для очередников по заказу УКСа Мингорисполкома (цена квадратного метра в панельном доме сейчас составляет $320-340). Кроме того, в этом году предложение должно пополниться квартирами, «отстоявшимися» по президентскому указу 2000г., который запретил продавать жилье, построенное с привлечением льготного кредита в течение трех лет после его погашения. По некоторым оценкам, на момент запрета этот сегмент составлял едва ли не четвертую часть вторичного рынка недвижимости столицы. Однако пока риэлтеры не отмечают сколько-нибудь значительного влияния квартир этой категории на складывающуюся конъюнктуру.

Словом, если в деятельность вторичного рынка недвижимости не вмешаются внешние силы (например, обвал доллара), риэлтеры ожидают стабилизации цен (в первую очередь на ходовые одно- и двухкомнатные квартиры), выравнивания цен на квартиры в различных микрорайонах города и не прогнозируют их снижения до конца текущего года. Одним из наиболее вероятных вариантов дальнейшего развития рынка недвижимости может стать стабилизация цен на летний период с последующим вялотекущим повышением.
Добавить комментарий
Проверочный код