Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№31 (297) 13 августа 2001 г. Дом

БУРЯ В СТАКАНЕ

13.08.2001
Юрий ТРИФОНОВ

Квартальные исследования рыночной конъюнктуры цен на квартиры в Минске, проведенные в июле 2001г. Белорусским обществом оценщиков (БОО), свидетельствуют о стойкой тенденции колебания цен вблизи нижней границы "коридора стабильности".

Год назад ситуация на рынке минских квартир характеризовалась безудержным падением цен на фоне роста предложения при недостаточном спросе. Судя по стоимости предлагаемых жилищных программ по долевому строительству, цены могли бы снизиться вплоть до себестоимости строительства, а на вторичном рынке - перешагнуть данную точку. Но уже осенью 2000г. стало ясно, что дальнейшего падения цен не будет. Напротив, они несколько увеличились.

Квартирный индекс БОО относится к группе ценовых индексов и представляет собой среднюю цену квадратного метра общей площади квартир по всему объему предложения. Показатель структуры рынка отражает фактическое превышение предложения над спросом, относится к группе неценовых показателей рынка и выражен в виде отношения количества предложений на продажу (выставленных на продажу квартир) к количеству заявок на покупку, накопленных за определенный период (месяц). Среди секторных показателей выделяются группы, связанные с районированием города, разделением квартир по типу планировки, типу дома, количеству комнат. В эти группы показателей входят как неценовые (долевые и абсолютные), так и ценовые показатели.

В чем причина? Во-первых, рост цен на первичном рынке (строительный сектор), вынудивший часть потенциальных покупателей отказаться от приобретения нового жилья. Во-вторых, уменьшение льготного кредитования, а также неприемлемый уровень затрат по обслуживанию кредитов (не льготных), выделяемых на приобретение жилья. Однако, в силу проявляющейся тенденции по снижению благосостояния населения, видится проблематичным сохранение тенденции роста цен значительное время. После удовлетворения т.н. "первой волны покупателей" рынок должен либо вернуться к старому пути развития (падение цен), либо находиться в метастабильной ситуации. Она начиналась со стабилизации цен, которые, как выяснилось впоследствии, характеризовались колебаниями в коридоре, где снизу цены лимитируются себестоимостью первичного рынка (себестоимостью строительства), а сверху - покупательской способностью населения. Анализ еженедельных индексов цен вторичного рынка показал, что рынку минских квартир свойствен коридор цен +/-5% с центром в точке $300 (этому требованию отвечают 92% данных за август 2000г. - июль 2001г.).

Обычно лето характеризовалось падением интереса потенциальных покупателей, снижением деловой активности на рынке. Но сегодня рынок сохраняет активность на достаточно высоком уровне. В ценовом плане отмечено незначительное по сравнению с апрелем увеличение квартирного индекса БОО. Чувствуется возрастание давления излишнего предложения на рынок. Периоды спада цен, продолжающиеся до месяца, сменяются кратковременными всплесками, которые быстро угасают.

БОО: В МИЗЕРЕ

В июле отмечен незначительный рост квартирного индекса БОО. Индекс зафиксирован на отметке $306,3, что на $0,4 выше уровня апреля 2001г. и на $0,2 выше уровня января 2001г. Начиная с января 2001г. цены на рынке находятся в метастабильной ситуации, при которой нельзя четко говорить о существовании тенденции к падению или росту цен (табл. 1). Таблица Незначительное увеличение индекса в июле не может служить однозначным фактом, подтверждающим тенденцию к росту цен. Наоборот, оно указывает (наравне с незначительным снижением индекса в апреле по сравнению с январем) на колебания цен вокруг некоей точки стабильности, свойственной любому рынку, в т.ч. и рынку недвижимости, при рассмотрении краткосрочного периода в его развитии (сводная картина поведения квартирного индекса БОО и квартирного индекса по спросу дана на диаграмме 1).

На отдельных секторах рынка минских квартир отмечалось как падение, так и рост квартирного индекса БОО. Так, падение зафиксировано для однокомнатных и четырехкомнатных квартир. Оно составило $0,9 и $20,2 соответственно. В то же время квартирный индекс БОО вырос для двух- и трехкомнатных квартир на $2,3 и $6,8 соответственно. Столь высокое снижение индекса для четырехкомнатных квартир закономерно и вызвано не только ростом их предложения в июле, но и низкой платежеспособностью населения. Приобретение такой квартиры - достаточно дорогая покупка по сравнению, скажем, с приобретением одно- или двухкомнатной квартиры.

ДИКТАТ ПОКУПАТЕЛЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ

В июле показатель структуры рынка (табл. 2) сохранил апрельские позиции и составил 4,22 (+0,03 к апрелю 2001г.). При этом предложение возросло на 8,1% при росте спроса на 7,5%.

В целом динамика спроса и предложения за последние два года дана на диаграмме 2.

По секторам структура рынка ухудшилась для однокомнатных и четырехкомнатных квартир. Ухудшение в июле по сравнению с апрелем составило соответственно +0,14 до 2,57 для однокомнатных и +0,63 до 7,65 для четырехкомнатных квартир. Наоборот, улучшение структуры рынка для двух- и трехкомнатных квартир отразилось на ценах, спровоцировав их рост. Показатель структуры рынка для двухкомнатных квартир снизился на 0,10 до 3,90, а для трехкомнатных - на 0,71 до 7,54. В целом на рынке чувствуется присутствие излишнего предложения даже в секторах наиболее ходовых однокомнатных и двухкомнатных квартир.

Предложение. По-прежнему основная масса предложения приходилась на двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. Их доля в предложении составила 33,7 и 28,9% соответственно. При этом доля данных квартир по сравнению с апрелем снизилась. Падение доли составило 2,1% предложения для двухкомнатных и 1,8% предложения для трехкомнатных квартир. Существенно возросло предложение четырехкомнатных квартир (в долевом выражении - на 1,9%, в абсолютном - на 26,2%). На 2,3% возросло предложение однокомнатных квартир. Доля многокомнатных квартир не превышает 1%.

Спрос. Наибольшим спросом, как и в апреле, пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля в спросе составила 39,3 и 36,4% соответственно. По сравнению с апрелем доля в спросе на однокомнатные квартиры возросла на 1,9%. Рост доли был отмечен также для трехкомнатных (+0,6%) и четырехкомнатных квартир (+0,5%). Доля в спросе на двухкомнатные квартиры уменьшилась на 1,2%. Снижение доли было свойственно также многокомнатным квартирам (-1,8%). В абсолютном выражении спрос наиболее существенно возрос на однокомнатные (+13,0%) и четырехкомнатные квартиры (+15,9%). Спрос на двухкомнатные практически не изменился (+4,3%).

В июле показатели качества спроса и предложения сохранили апрельские значения. Это указывает на стабильное наполнение предложения и спроса.

СОКРАЩЕНИЕ ЦЕНОВЫХ "НОЖНИЦ"

В июле заметно сократился диапазон квартирного индекса БОО по административным районам Минска. Если в апреле разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым районами составляла 0,44 (от 0,79 до 1,23 по сравнению с квартирным индексом БОО в целом), то в июле она сократилась до 0,41 (от 0,81 до 1,21 соответственно). Традиционно наиболее низкий квартирный индекс БОО отмечен для Заводского района. В июле он составил $247,6, что выше апрельского значения на $6,3. Наиболее высокий квартирный индекс БОО в июле был отмечен для Центрального района ($371,6). При этом по сравнению с апрелем он снизился на $5,5. В тройку лидеров также вошли Советский и Первомайский районы. По сравнению с апрелем квартирный индекс БОО (табл. 3) в июле изменялся от снижения на $16,8 (Фрунзенский район) до увеличения на $9,9 (Ленинский). Снижение затронуло только Центральный и Фрунзенский районы. Для остальных районов было отмечено увеличение в среднем на $4-6.

В июле продавцы просили $6,2-15,5 тыс. за однокомнатную квартиру, $6,9-38 тыс. за двухкомнатную, $12-58 тыс. за трехкомнатную, $13,5-110 тыс. за четырехкомнатную, $25-71 тыс. за многокомнатную квартиру. По сравнению с апрелем все квартиры, кроме трехкомнатных, стали доступнее. Минимально запрашиваемая цена на них снизилась: для однокомнатных и четырехкомнатных квартир - на $500, для двухкомнатных - на $100. Минимально запрашиваемая цена за трехкомнатную квартиру выросла на $200.

Интересна динамика средних цен на квартиры. Так, средняя запрашиваемая цена за однокомнатную квартиру в июле сохранила апрельское значение. Запрашиваемая цена за двух- и трехкомнатную квартиры выросла на $400 и $300 соответственно. Снижение цены было отмечено только за четырехкомнатную квартиру и составило $2.000. В целом секторные тенденции отвечают тенденциям рынка лета 2001г.: смещение спроса в сторону дешевых квартир вызывает сокращение срока экспозиции данного жилья, его относительно быструю реализацию и давит на цены относительно дорогих многокомнатных квартир. При этом цены на дешевые квартиры постепенно повышаются, а на дорогие, наоборот, снижаются.

ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ ТЕРЯЕТ В ЦЕНЕ

В июле структура рынка по планировке была следующей: наибольшую долю составляли типовые квартиры (44,1% от предложения), практически равные доли имели квартиры улучшенной планировки (22,5%) и малогабаритные квартиры (22,2%), доля элитных квартир составляла 11,3%.

Диапазон цен по планировке в январе находился в пределах $258-373. Минимум и максимум, как и в апреле 2001г., принадлежит соответственно малогабаритным и элитным четырехкомнатным квартирам. Сравнение данного диапазона с апрельскими значениями указывает не только на существенное его сокращение, но и на значительное снижение максимума, составившее $51. Минимум возрос на $12. Эти данные отвечают общей тенденции рынка: падение цен "сверху" из-за недостаточного спроса на данное жилье и накапливание излишнего предложения при одновременном росте цен "снизу" из-за относительно невысокой цены однокомнатного и двухкомнатного жилья. Так, снижение цен в секторе малогабаритного жилья было отмечено только для трехкомнатных квартир (-$14), типового - только для четырехкомнатных квартир (-$15). Наоборот, рост цен в секторе жилья улучшенной планировки зафиксирован только для трехкомнатных квартир (+$13). В секторе элитного жилья отмечено снижение цен на $15-51. В целом квартиры нижнего ценового диапазона (малогабаритные и типовые квартиры), кроме отмеченных выше, имели рост на $1-16.

БЛОКИ, ПАНЕЛИ, КИРПИЧИ...

Доля квартир в КПД продолжает расти. Если в апреле она составляла 62,4%, то в июле она увеличилась до 64,4%. Одновременно, как и в апреле, отмечено падение доли квартир в кирпичных домах. В июле она составила всего 31,3%, что на 2,3% ниже, чем в апреле. Доля квартир в блочных домах составила всего 3,6% предложения, в монолитных домах - 0,6%.

Диапазон цен по типу дома в июле был уже, чем в апреле, и находился в пределах от $256-431. При этом смещение диапазона отмечено и для нижнего предела, который снизился на $2. Снижение верхнего предела составило $20. Минимум принадлежал трехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум - четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах (табл. 4). Наиболее интересна ситуация с квартирами в КПД: цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры сохранила апрельские значения, для трехкомнатных был отмечен рост на $5, для четырехкомнатных квартир - незначительное падение (на $1). Такая ситуация с наиболее массовым сектором рынка столичных квартир указывает на приход данного сектора к стабильной ценовой ситуации. И этому есть ряд причин, среди которых наиболее существенной выступает государственное финансирование строительства данного жилья, которое способствует выравниванию цен на строительство. Цена квартир в кирпичных домах (основной контингент застройщиков - частные фирмы) подвержена большему разбросу цен ($298-431) и соответственно большим колебаниям: по сравнению с апрелем цены на двух- и трехкомнатные квартиры выросли на $4 и $14 соответственно, цены на одно- и четырехкомнатные квартиры упали на $1 и $20.

ПЛАНКА ТРЕБОВАНИЙ ПОВЫШАЕТСЯ

В июле покупатели готовы были заплатить $6-12 тыс. за однокомнатную, $6-23 тыс. за двухкомнатную и $13-23 тыс. за трехкомнатную квартиру. Требования покупателей становятся более осознанными. По сравнению с апрелем отмечен рост как минимальной, так и максимальной цены, которую готовы заплатить покупатели за двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а также максимальной цены за однокомнатную квартиру. Снизилась лишь минимальная цена за однокомнатную квартиру (на $1 тыс.). Минимальная цена возросла на $1,5 тыс. и $2 тыс. за двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, максимальная - на $2,5 тыс., $6 тыс. и $4 тыс. за однокомнатную, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру соответственно. Июльским ценам спроса отвечают 77,4% предложения однокомнатных квартир, 77,9% предложения двухкомнатных квартир и 51,4% предложения трехкомнатных квартир, что выше апрельских значений, которые составляли всего 40,2% предложения однокомнатных квартир, 66,7% - двухкомнатных и 39,2% - трехкомнатных.

В июле отмечен рост цены квадратного метра общей площади по спросу, составивший $21,7 к уровню апреля 2001г. Показатель зафиксирован на уровне $279,4. Разница между ценой предложения и ценой спроса сократилась на 7% и составила всего 8,8%. Это наименьшее из отмечаемых ранее значений.

НЕ ЖДИТЕ ПЕРЕМЕН

В июле рынок не ушел на летние каникулы и работал в полную силу. Деловая активность была даже выше апрельской, на что указывает рост как предложения, так и спроса. Незначительный рост квартирного индекса БОО скорее указывает на сохранение метастабильного состояния, чем на проявление (и нарастание) тенденции роста цен. Структура рынка явно указывает на диктат покупателя и сохраняет критические значения, совершая колебания вблизи отметки 4,0, что соответствует наличию на рынке четырех предложений, приходящихся на одного потенциального покупателя. Среди основных тенденций рынка следует выделить взаимно обратные тенденции на секторах дешевых и дорогих квартир. На первом секторе отмечается незначительное повышение цен, на втором, наоборот, фиксируется снижение цен, имеющее значительные размеры. Так, если рост не превышает $7, то падение достигает $20 для средних значений цен квадратного метра общей площади. Происходит т.н. сжимание рынка, когда дифференциация цен становится все менее явной.

В ближайшее время не должно наблюдаться резкого роста или снижения цен. Метастабильное состояние с коридором цен еще не исчерпало своих ресурсов.
Добавить комментарий
Проверочный код