Видео «БелГазеты»
Опрос онлайн
Что должен сделать глава МВД Игорь Шуневич, чтобы вернуть веру общественности в милицию?
лично пройти испытание на детекторе лжи и опубликовать результаты в СМИ
снять с ОМОНа функции обеспечения правопорядка
инициировать неучастие милиционеров в суде в ранге свидетелей
расформировать ГАИ по украинскому опыту
уволить сотрудников, замешанных в громких скандалах
Шуневича спасёт только отставка
№32 (248) 21 августа 2000 г. Дом

ГОНКА НА УДЕШЕВЛЕНИЕ

21.08.2000
Юрий ТРИФОНОВ

Уже два года подряд жилье в Минске падает в цене

Квартальные исследования рыночной конъюнктуры цен на квартиры в Минске, проводимые в течение двух "Белорусским обществом оценщиков" (БОО), отмечают стойкую тенденцию падения цен.

Июльский квартирный индекс БОО зафиксирован на отметке 286,9, что на 9% ниже апрельского результата 2000г. Как видно из табл. 1, с апреля 1999г. индекс упал на 33,1%.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО за апрель 1999 - июль 2000г.

Квартирный индекс БОО 429,1 400,1 382,9 354,2 315,4 286,9

Снижение цены в %

- к предыдущему периоду 6,8% 4,3% 7,5% 11,0% 9,0%

- к апрелю 1999 года 6,8% 10,8% 17,5% 26,5% 33,1%



Для справки. Квартирный индекс БОО относится к группе ценовых индексов и представляет собой комплексную оценку цены квадратного метра общей площади по предложению в долларах США. Показатель структуры рынка отражает фактическое превышение предложения над спросом в абсолютных величинах, относится к группе неценовых показателей рынка и выражен в виде отношения количества заявок на продажу (выставленных на продажу квартир) к количеству заявок на покупку, накопленных за определенный период (месяц). Среди сегментированных показателей выделяются группы, связанные с районированием города, разделением квартир по типу планировки, типу дома, количеству комнат. В эти группы показателей входят как неценовые (долевые и абсолютные), так и ценовые показатели.

Некоторое замедление падения индекса может быть вызвано двумя причинами. Первая - связана с некоторым снижением деловой активности в летний период и носит временный характер. Вторая - указывает на приближение к порогу, при пересечении которого прибыльность рыночных операций резко падает. Для первичного рынка - рынка нового строительства - такой ценой выступает себестоимость строительства с учетом разумной прибыли застройщика и подрядчика. На вторичном рынке ситуация обстоит иначе. Строгой нижней границы не существует. Квартиры выставляются различного состояния, года постройки, с рядом специфических характеристик. Но и здесь нельзя опускаться ниже отметки, при которой продажа квартиры становится бессмысленной, а услуги посредников невостребованными. Исходя из сказанного, хотя в будущем снижение цен продолжится, но его темпы скорее всего будут замедляться. Потенциал для снижения существует, но он практически исчерпан.

Картина на отдельных сегментах имеет следующий вид. Наименьшее снижение отмечено для двухкомнатных квартир. Для них квартирный индекс БОО по сегментам упал всего на 20 пунктов. Наибольшее снижение затронуло трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Для этих двух сегментов индекс снизился на 39 пунктов. О чем это говорит? Средняя двухкомнатная квартира с общей площадью в 48 кв.м стала дешевле почти на $1000 за три месяца. За то же время средняя трехкомнатная с общей площадью в 63 кв.м подешевела уже почти на $2500, а четырехкомнатная в 77 кв.м - на $3000. Таким образом, цены постепенно сглаживаются за счет более существенных уступок продавцов дорогого жилья при куда как меньших уступках продавцов дешевого жилья.

Показатель структуры рынка в июле уменьшился до отметки 3,08. Это означает, что на одного потенциального покупателя в июле приходилось в среднем три предлагаемые квартиры. Это наименьшее значение с апреля 1999г. (см. График 1), и оно свидетельствует об улучшении структуры рынка. В таких условиях есть смысл говорить о жесткой конкуренции продавцов и, как следствие, о будущем снижении цен. Падение показателя - положительная тенденция. Она указывает на снижение темпов падения цен, но говорить о стабилизации в обозримом будущем преждевременно. К сожалению, улучшение структуры рынка было достигнуто за счет его сокращения, при этом предложение сократилось сильнее, чем спрос.

Таблица 2. Динамика показателя структуры рынка БОО

Месяц исследования апрель 1999 июль 1999 октябрь 1999 январь 2000 апрель 2000 июль 2000

Предложение 4273 4453 5837 3562 5261 2216

Спрос 1165 892 1250 730 963 719

KSD 3,67 4,99 4,67 4,88 5,46 3,08



Среди квартир наиболее востребованными оказались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Для них показатель структуры сегмента рынка составил соответственно 1,83 и 2,80. Квартиры большей площади не пользовались высоким спросом. Наибольшим показатель был для трехкомнатных и пятикомнатных квартир - 5,94 и 6,75 соответственно. Цифры отражают предпочтения покупателей, которые стремятся решить квартирный вопрос за счет покупки более дешевого жилья. Как и ранее, сохранится тенденция смещения спроса в сторону сегментов с более дешевыми квартирами (однокомнатными и двухкомнатными). Для более дорогого жилья сроки экспозиции возрастут, а продавцы будут вынуждены идти на более существенные уступки.

В структуре предложения в июле преобладали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (33,7% и 32,2% соответственно). Меньше четверти предложения составляли однокомнатные квартиры (24,3%). Доля четырехкомнатных квартир упала ниже 10%. В сравнении с апрелем 2000г. на 2% упала доля двухкомнатных квартир при росте предложения трехкомнатных (на 1%) и четырехкомнатных (на 0,8%). Стремление населения "избавиться" от дорогого жилья очевидно.

В структуре спроса, как отмечалось выше, наиболее востребованными выступают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В июле они составляли 40,9% и 37,0% спроса, что выше апрельских данных на 2,9% и 0,6% соответственно. Для сравнения, четырехкомнатные были нужны только 4,9% покупателей против 7,1% в апреле.

В июле распределение цен по районам переместило Советский район со второй позиции на первую. Наиболее высокие цены отмечены также в Центральном и Партизанском районах. Соответственно тройка лидеров имела цену в 1,44, 1,38 и 1,32 раза превышающую цену Заводского района, прочно занимающую нижнюю строчку. Общая картина дана в таблице 3. В сравнении с апрелем 2000г. нижний ценовой порог сместился вниз на $18-53 за кв.метр общей площади (на 6,1%-17,4%). Соответственно наименьшее падение было зафиксировано для Ленинского, Заводского и Московского района (на $18 и $24 для двух последних), а наибольшее - для Октябрьского и Центрального (на $53 и $40).

Таблица 3. Диапазон цен предложения на квадратный метр общей площади в июле 2000 года в Минске (по районам)

Район Диапазон цены квадратного метра Средняя цена квадратного метра

общей площади, USD общей площади, USD

Заводской 216 240 228

Ленинский 272 309 286

Московский 246 313 264

Октябрьский 250 302 282

Партизанский 251 354 301

Первомайский 265 334 293

Советский 291 434 327

Фрунзенский 259 316 284

Центральный 294 340 314

Отмечена тенденция сокращения ценовых диапазонов при одновременном сглаживании разницы между "дорогими" и "дешевыми" районами. Для нижнего ценового порога она уже сократилась с 0,39 в апреле (в январе разница составляла 0,41) до 0,36. Развитие тенденции приведет к еще большим потерям продавцов квартир в "дорогих" районах.

В июле тенденция снижения цен дешевых квартир имело дальнейшее развитие. Цены на квартиры колебались в следующих диапазонах: за однокомнатную квартиру просили от $5500 до $26000, за двухкомнатную - от $7200 до $27000, за трехкомнатную - от $10000 до $55000, за четырехкомнатную - от $12000 до $65000. В сравнении с апрелем цена дешевых квартир упала на $500-1700. Наименьшее падение отмечено для четырехкомнатных квартир, что закономерно после падения на $3500 с января по апрель 2000г. Наиболее подешевели трехкомнатные квартиры.

В июле снижение затронуло цены на элитные квартиры верхнего ценового порога. Так, за дорогую трехкомнатную квартиру в апреле просили $80000, а в июле - $55000, за четырехкомнатную - $65000 против $87000 в апреле.

Темпы снижения нижнего ценового порога не столь значительны, как в апреле, что закономерно: цены приближаются к своему порогу, и продавец не может позволить себе значительных уступок при продаже дешевого жилья. Дорогое жилье в этом смысле более мобильно. Развитие тенденции выльется в сокращение ценового диапазона в основном за счет квартир верхнего ценового порога - улучшенной планировки и элитных.

В июле типовые квартиры, сохранив за собой все более тающий перевес, составили 40,6% предложения (в апреле на их долю приходилось 43,6%). Все с большим отрывом на вторую позицию выходят квартиры улучшенной планировки (24,9% предложения против 23,2% в апреле). Снизилась доля малогабаритных квартир (20,9% против 22,8% в апреле). Возросла доля элитных квартир - с 10,4% в апреле до 13,6% в июле. Можно отметить тенденцию по постепенному смещению предложения в сторону квартир улучшенной планировки и элитных. Суммарно два данных типа планировки незначительно уступают доле типовых квартир. Разница их предложений сократилась с 10,0% в апреле до 2,1% в июле.

Какова же динамика цен в отмеченных сегментах квартирного рынка? Диапазон цен зафиксирован на уровне от $224 до $386 ($274-425 в апреле). Падение цены в зависимости от типа планировки колебалось от $7 до $78. Наибольшее падение по сравнению с апрелем зафиксировано для элитных трехкомнатных квартир ($78) и малогабаритных четырехкомнатных квартир ($75). Наименее упали в цене двухкомнатные элитные и типовые квартиры ($7 и $18 соответственно). Общая картина цен представлена в таблице 4.

Таблица 4. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу планировки

Тип планировки Квартира (кол-во комнат)

1 2 3 4

Малогабаритные квартиры $247 $246 $258 $224

Типовые квартиры $255 $282 $276 $280

Квартиры улучшенной планировки $277 $288 $307 $319

Элитные квартиры $288 $314 $288 $386

Ныне рынком не востребованы малогабаритные квартиры, даже в секторе четырехкомнатных квартир, что подтверждает резкое снижение цен на них. Развитие тенденции по сглаживанию разницы в ценах отражается на квартирах верхнего ценового уровня (элитных и квартирах улучшенной планировки), вызывая более значительное снижение цен на квартиры именно этих типов.

Как известно, основная масса жилищного строительства в Минске приходится на крупнопанельные дома. Сдача таких домов в эксплуатацию обеспечивает регулярное поступление на рынок квартир данного типа. В июле на долю таких квартир приходилось 63,9%, что всего на 1% меньше доли, зафиксированной в апреле. Квартир в кирпичных домах предлагалось всего 30,8%, что сопоставимо с предложением апреля. На квартиры в блочных и монолитных домах пришлось 4,6% и 0,8% предложения соответственно.

Каковы же ценовые позиции квартир в различных типах домов? В июле цены колебались в пределах $233-406 ($250-465 в апреле) за кв. м. По сравнению с апрелем цены по отдельным группам данного сегмента снизились на $14-59. Наибольшее падение затронуло трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры в кирпичных домах: цены на них упали на $55 и $59 соответственно. Наименьшее падение зафиксировано для однокомнатных квартир в блочных домах ($14). В целом наименее упала стоимость квартир в панельных домах - всего на уровне $20-32. Наиболее упали в цене квартиры в кирпичных домах - на $21-59. Общее представление о ценах - см. таблицу 5.

Таблица 5. Средняя цена квадратного метра общей площади по типу домов

Тип домов Квартира (кол-во комнат)

1 2 3 4

Панельные $251 $267 $268 $277

Кирпичные $287 $309 $342 $406

Блочные $249 $233 $244 $268

Монолитные $227 - $310 -

Стабильность цен на квартиры в крупнопанельных домах связана с высоким притоком на рынок вновь построенных квартир. Такая стабильность - результат высокой конкуренции. Наиболее качественное жилье предлагается в кирпичных домах. Обычно оно обладает дополнительным преимуществом в виде возможности свободной планировки на стадии строительства. В настоящий момент на рынке появляются такие квартиры в панельных домах, что отвечает требованиям покупателя. При этом цена устанавливается на более высоком уровне.

Блочные дома - в основном старой застройки и преимущественно с малогабаритными квартирами. Соответственно, и цены на них значительно ниже двух указанных выше типов домов. При этом общая тенденция всего рынка заключается в снижении цен. И в этом смысле легче снизить достаточно высокую цену на квартиры в кирпичных домах, чем созданную в конкурентной борьбе относительно невысокую цену на квартиры в панельных домах.

Наиболее вероятным путем развития рынка представляется сглаживание цен со все большими уступками со стороны продавцов более дорогих квартир в кирпичных домах при возрастании качества продаваемого жилья в целом.

Продавцы все снижают и снижают цены в надежде найти нового покупателя и реализовать квартиру, пусть с минимальной для себя выгодой. Но как на это смотрит типичный покупатель? И он стремится купить квартиру получше за меньшие средства. В июле он мог заплатить за однокомнатную квартиру от $5000 до $10000, за двухкомнатную - от $8000 до $15000, за трехкомнатную - не более $16500 и за четырехкомнатную - не более $16000. В сравнении с апрелем возросла верхняя граница для двухкомнатных квартир, но при этом существенно возросли требования к ценам трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. Покупатель согласен платить на $8500 и $10000 меньше, чем в апреле. Как видно из сравнения с предложением (см. график 2), все покупатели двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир могут быть удовлетворены за счет реального предложения. Не может быть удовлетворен только спрос на однокомнатные квартиры стоимостью до $5500. Но при оформившихся уже сегодня тенденциях это - дело ближайшего будущего.

Покупатель в июле согласен был оплатить цену квадратного метра общей площади на уровне $236,9, или на 10,6% меньше, чем в апреле. После непродолжительного и незначительного снижения разницы цены предложения и спроса в период с января по апрель до 0,3%, за последние три месяца она возросла на 1,4%, достигнув 17,4%. Покупатели не стремятся сокращать набранный темп, о чем свидетельствует сохранение 10,6-процентного снижения, как и в январе-апреле (см. график 3). Отметим, что показанный на графике рост процентного превышения цены предложения над ценой спроса при уменьшении абсолютной разницы обусловлен большим снижением цены предложения.

Таблица 6. Изменение индекса цены квадратного метра общей площади по спросу

Месяц исследования апрель 1999 июль 1999 октябрь 1999 январь 2000 апрель 2000 июль 2000

Цена квадратного метра

общей площади, USD 362,7 344,6 329,9 296,3 265,0 236,9

Снижение цены в %

- к предыдущему периоду 5,0% 4,3% 10,2% 10,6% 10,6%

- к апрелю 5,0% 9,0% 18,3% 26,9% 34,7%

Наметившаяся в июле тенденция по все большему расхождению в предпочтениях покупателей и реакции на них продавцов лишь усугубит сложившуюся ситуацию и отодвинет сроки возможной стабилизации рынка на более отдаленную перспективу. Но сегодня можно выдвинуть предположение об уменьшении темпов снижения цен в преддверии стабилизации. И в этом свете наиболее важной проблемой выступает именно определение границы падения. Теоретически это цена строительства, а реально? Не вызовет ли приближение к ценовой границе резкого притока покупателей с невысоким размером сбережений (например, обладателей $5000, готовых истратить их на покупку однокомнатной квартиры)? А этот приток может стабилизировать цены.

Анализ тенденций, складывающихся на рынке недвижимости, является одним из самых важных для определения не только текущей экономической ситуации в стране, но и будущих изменений, связанных с инвестированием, притоком денежной массы в регион, что выходит далеко за рамки интересов групп лиц и организаций, занятых на данном рынке. Являясь регионально привязанным, товар на рынке недвижимости наиболее полно отражает даже незначительные изменения в предпочтениях покупателей и их доходах, приоритетах государства и общей экономической картине.

С этой стороны наиболее интересен рынок квартир. Выступая наиболее активным сектором рынка недвижимости, этот рынок представлен сравнительно большим числом участников. Основной товар рынка - квартира - обладает такой важной характеристикой, как сильная привязка ценности объекта к его месторасположению. Развитие любого региона (приток средств в наиболее развитые или прибыльные отрасли промышленности и сферу оказания услуг, занятость, возрастающий уровень доходов, рост населения) вызывает необходимость в жилье, что способствует развитию рынка и увеличивает его доходность за счет роста цен на квартиры. Наоборот, сбои в экономике сразу же переходят в снижение уровня дохода, занятости, уменьшают численность населения, что вызывает падение цен. Наиболее тяжелый вариант - когда одновременно существует острая потребность в жилье и нет средств на его покупку, либо отсутствуют механизмы стимулирования покупки (кредитов, льгот) и население стремится решить экономические проблемы за счет явного снижения качества жилья (обмен с доплатой). Этот вариант в большей степени определяется уже общей экономической ситуацией в стране.

Именно это мы наблюдаем в Беларуси. Рынок перенасыщен излишним предложением квартир. Спрос ограничен и частично представлен агентствами недвижимости, выступающими перекупщиками. В результате снижение цен стало привычным: на протяжении двух лет(!) цены ползут вниз как на первичном, так и на вторичном рынках. Закономерностью становится продажа новых квартир во вновь сдаваемых домах при незначительной выгоде продавца, стремящегося в большей степени вернуть вложенные за несколько лет средства. Несколько сглаживает картину общая экономическая ситуация в государстве. Но рост доходов населения далеко не успевает за уровнем инфляции, и в этом свете даже незначительная выгода от продажи становится немаловажной.

Возможно, гонка выведет из игры часть продавцов. С другой стороны, низкая цена сможет привлечь новых покупателей. Данные тенденции при их слиянии смогут дать толчок к стабилизации рынка. Но реально ли это? Экономическая ситуация в стране пока не позволяет с большой долей уверенности взять эту гипотезу на вооружение.
Добавить комментарий
Проверочный код